日前，中金公司發布《數說中國存量住房》報告(以下簡稱《報告》)，基于第六次全國人口普查和2015年1%人口抽樣等調查數據。報告認為，城鎮住房未過剩，低質量住房比例高;20%城鎮家庭無房，15%有兩套以上房產。

《報告》數據顯示，2017年末中國城鎮住房存量達2.74億套(不含集體戶)，對應存量面積261億平方米，家庭戶戶均擁有住房1.13套。其中，城區住房1.59億套，對應面積145.9億平方米，戶均住房1.07套;鎮區住房1.15億套，對應面積115.4億平方米，戶均住房1.21套。基于此，中金認為，中國城鎮范圍住房總量基本合理，但城區仍略有不足。

值得注意的是，存量房中仍有較高比例的低質量住房。這不僅預示著大量的拆除、改建，也意味著巨大的潛在改善型需求。

《報告》指出，目前中國城鎮家庭戶住房自有化率80%，若包含集體戶則為75%。在全部城鎮家庭戶中，20%的城鎮家庭沒有自有住房，65%的家庭有一套房，15%的家庭擁有兩套及以上的住房，戶均擁有3.2套。

從住房實際使用情況來看，僅有一套房的家庭幾乎全部自住。擁有兩套及以上住房的家庭自住1套、出租1套、閑置1.2套。20%的無房戶全部租房，其中一半單獨租住、一半為合租。

另外，在過去十年中，由于城鎮化進程快于住房凈新增速度，家庭戶戶均擁有住房套數呈下降趨勢。《報告》數據顯示，2010年普查時，城鎮家庭戶均擁有住房套數為1.16，城區為1.09;而2017年末，這兩個數據分別下降至1.13和1.07。

根據《報告》，2017年末，中國城鎮廣義和狹義住房空置率分別為16.9%和12.1%，其中城區分別為14.7%和9.7%。盡管廣義空置率看似偏高，但真正可比口徑的狹義空置率處于合理區間，其中城區狹義空置率低于美國、日本等成熟市場水平。值得注意的是，中國城鎮空置率在過去十年中呈現下降趨勢。

同時，《報告》顯示，2017年末，違規的無證房屋(包含小產權房和違建房屋)存量面積31億平方米，占城鎮存量住房的12%。若扣除此類無證房屋，實際擁有產權的住房可能會出現短缺。

中金認為，正因為住房總量并不過剩、質量亟待提升、擁有多套房的家庭只是少數、空置率實際上并不高，在過去這些年，房價才會一直上漲，這在本質上是供需矛盾的結果。

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