去年下半年開始房地產(chǎn)市場下行，各地土拍紛紛遇冷，很多城市靠國企央企開發(fā)商托市，地塊流拍比比皆是，這并不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。特別是那些對(duì)于土地財(cái)政依賴程度較高的城市，市場不好，房子賣不出去，開發(fā)商就不拿地，地方財(cái)政就無法保證，久而久之還會(huì)帶來系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)，比如去年的“鶴崗現(xiàn)象”。“因城施策”在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康運(yùn)行的大前提下，為地方樓市提供了不小的正向發(fā)展空間。

其實(shí)，在3月16日六部委聯(lián)合力挺樓市之前，開年以來國內(nèi)已經(jīng)有不少城市率先施行了“因城施策”方針。今年以來，各地已發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策近百次，超40城適度放松調(diào)控政策，政策力度和范圍不斷增大。鄭州降首付、提高公積金貸款額度，南昌調(diào)整住房公積金貸款最高額度，廣州新房價(jià)格分級(jí)備案，東莞取消新房限價(jià)……2022年多地樓市政策“因城施策”調(diào)整。3月16日召開的國務(wù)院金融委會(huì)議上特別強(qiáng)調(diào)，“相關(guān)部門要積極出臺(tái)對(duì)市場有利的政策，慎重出臺(tái)收縮性政策”，從某一層面而言也是給“因城施策”的大方針重新定調(diào)。

北京金隅南京公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“因城施策”被反復(fù)提及足見其重要性。在“房住不炒”的大前提下，根據(jù)每個(gè)城市的實(shí)際情況不同，制定符合當(dāng)?shù)氐臉鞘姓撸耆?ldquo;實(shí)事求是、因地制宜”的科學(xué)方法論。就樓市發(fā)展的相關(guān)指標(biāo)而言，城市間確實(shí)存在巨大差異，比如外來人口所占比例、高校數(shù)量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都不一樣，導(dǎo)致城市的內(nèi)生動(dòng)力與房地產(chǎn)的發(fā)展預(yù)期也不一樣，與之配套的限購、限貸、限售、限價(jià)等調(diào)控政策也應(yīng)該是不一樣的，如果全國“一刀切”肯定是不合適的。

寶能地產(chǎn)南京地區(qū)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，每個(gè)城市的情況都不一樣，確實(shí)需要區(qū)別對(duì)待，三四線城市由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口流出的問題，面臨的庫存壓力比較大，但是對(duì)于南京這樣的準(zhǔn)一線城市，由于人口基數(shù)大，又有人口虹吸能力，房地產(chǎn)市場的基本面其實(shí)并沒有發(fā)生改變，3月16日中央會(huì)議之后，南京和三四線城市的落地政策應(yīng)該有所區(qū)別，同時(shí)“因城施策”的重新提及，也在考驗(yàn)各個(gè)地方政府的操盤能力。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，3月16日中央政策性利好集中釋放之后，各個(gè)地方應(yīng)該會(huì)迅速跟進(jìn)推出落地性政策，這樣也有利于各個(gè)城市按照自身實(shí)際情況，有步驟、有彈性地調(diào)節(jié)當(dāng)?shù)氐臉鞘姓?，比如讓地價(jià)回歸理性、適度調(diào)節(jié)房企的開發(fā)熱情等等。

穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)樓市、穩(wěn)消費(fèi)

一定程度上就是“保交付”

“穩(wěn)市場預(yù)期、穩(wěn)樓市、穩(wěn)消費(fèi)”，是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基調(diào)和目標(biāo)。目前，房地產(chǎn)業(yè)正處在深度調(diào)整期，既要尋找適配的新發(fā)展模式，進(jìn)行優(yōu)勢轉(zhuǎn)型，也要在金融端、開發(fā)端、銷售端全面穩(wěn)定樓市信心，

南京多位房地產(chǎn)商向記者介紹，2021年下半年以來，受疫情以及經(jīng)濟(jì)下行壓力等影響，三季度GDP同比增長4.9%，較二季度回落3個(gè)百分點(diǎn)，四季度GDP增速滑落至4%。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱之一，也進(jìn)入了一個(gè)快速下行通道，樓市持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百城成交量同比跌幅逐漸擴(kuò)大，融資環(huán)境持續(xù)收緊，近四成百強(qiáng)房企業(yè)績不及2020年，品牌房企頻頻爆雷，債務(wù)違約問題不斷。隨之而來樓盤項(xiàng)目交付難、房企償債難現(xiàn)象頻現(xiàn)，房地產(chǎn)整體市場預(yù)期和信心下滑，影響了樓市“穩(wěn)字當(dāng)先、穩(wěn)中求進(jìn)”的發(fā)展。3月16日六部委聯(lián)合發(fā)聲力挺樓市，特別是在金融端和政策端發(fā)力，提出積極有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，慎重出臺(tái)收縮性政策等，給樓市打了一針強(qiáng)心劑。

北京金隅南京公司負(fù)責(zé)人表示，由于人們收入預(yù)期不穩(wěn)定，消費(fèi)的欲望變得很低，加之去年開始部分標(biāo)桿房企頻頻爆雷，導(dǎo)致樓盤停工交付難，直接增加了老百姓的購房風(fēng)險(xiǎn)，后市信心下降。所以，穩(wěn)樓市穩(wěn)消費(fèi)一定程度上就是“保交付”，這也正是3月16日銀保監(jiān)會(huì)提出的“鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”重大舉措所要著力解決的。穩(wěn)預(yù)期穩(wěn)樓市的另一個(gè)方面還在于為樓市多點(diǎn)松綁，限購、限貸、限售逐步放開，利率、首付門檻穩(wěn)步降低，限價(jià)紅線有節(jié)奏抬升，讓房企利潤有所增加，房子賣得出去，銷售端紅火了，房企拿地開發(fā)熱情高了，整個(gè)樓市閉環(huán)也就健康平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)了。穩(wěn)字當(dāng)先，樓市也許并不會(huì)因此大火。但可以不夸張地說，2022年也是邊緣房企、投資型購房者體面離場的“最后窗口期”。

寶能地產(chǎn)南京地區(qū)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“穩(wěn)定市場信心，穩(wěn)樓市穩(wěn)消費(fèi)”非常關(guān)鍵。房地產(chǎn)帶動(dòng)了太多的上下游產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)定是當(dāng)務(wù)之急。近三年來由于疫情的原因，各行各業(yè)都不同程度受到一定的沖擊，需要出臺(tái)一系列穩(wěn)定市場的政策措施。南京這樣的準(zhǔn)一線城市，還是有著非常穩(wěn)定的住房需求的，畢竟老百姓追求美好生活、建設(shè)和諧社會(huì)的信心是不會(huì)改變的。如何穩(wěn)定和引導(dǎo)樓市健康發(fā)展、適當(dāng)刺激購房需求釋放、搞活市場，應(yīng)該是3月16日六部委會(huì)議后，政府、房企、金融端需要通盤考慮的問題。

(江蘇經(jīng)濟(jì)報(bào)記者 黃建國 地產(chǎn)評(píng)論員 賈 璞 王曉非)

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