近日，徐聞一樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)首日以3字頭價(jià)格銷售6億的新聞，讓四五線房地產(chǎn)市場(chǎng)的目光，齊刷刷投向了這個(gè)海南正對(duì)岸、中國(guó)大陸最南端的小城市。

一時(shí)間成為置業(yè)“網(wǎng)紅”城市的徐聞，單個(gè)項(xiàng)目“首開(kāi)搶光”的氣勢(shì)背后，也反映出四五線城市投資置業(yè)的內(nèi)在邏輯——綜合考量、抓住“洼地”。

全國(guó)樓市均價(jià)破萬(wàn)

小城市低門(mén)檻入市熱

1月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布關(guān)于12月全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)，數(shù)據(jù)顯示：一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲3.9%，31個(gè)二線城市環(huán)比均上漲0.1%，35個(gè)三線城市環(huán)比上漲0.1%，12月份全國(guó)商品住宅銷售價(jià)格整體穩(wěn)中略漲。

2月3日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2020年全國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告》(下稱《報(bào)告》)。《報(bào)告》稱，2020年，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為16018元/平方米，同比上漲10.8%。事實(shí)上，從去年6月份開(kāi)始，全國(guó)新房均價(jià)便已經(jīng)“破萬(wàn)”了。

《報(bào)告》還指出，2020年一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為44968元/平方米，同比漲2.7%；32個(gè)二線城市新建商品住宅成交均價(jià)為15599元/平方米，同比漲9.6%。2020年整體房?jī)r(jià)漲幅略超預(yù)期，百城房?jī)r(jià)漲幅位于兩位數(shù)。從全國(guó)來(lái)看，過(guò)去20年，房?jī)r(jià)整體上“單邊上漲”的趨勢(shì)還未打破。

盡管穩(wěn)房?jī)r(jià)依然面臨各類壓力，但核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍是現(xiàn)在投資首選，隨著一二線城市的入市門(mén)檻愈來(lái)愈高，城市限購(gòu)政策緊縮，不少置業(yè)者開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向具備潛力的四五線城市。

城市房?jī)r(jià)區(qū)域分化凸顯

四五線投資需要綜合考量

在城市結(jié)構(gòu)性分化過(guò)程中，城市間房?jī)r(jià)分化日益明顯，去年以來(lái)，長(zhǎng)沙、唐山、承德、桂林4城房?jī)r(jià)累計(jì)均價(jià)首次突破萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)線，有“新貴”城市開(kāi)始進(jìn)入房?jī)r(jià)萬(wàn)元時(shí)代，但亦有黑龍江鶴崗、湛江徐聞等四五線城市一不小心就成為了全國(guó)置業(yè)的“網(wǎng)紅”縣城。

中國(guó)大陸最南端城市——徐聞縣城 (圖源湛江日?qǐng)?bào))

但像鶴崗這樣的城市，其自身的發(fā)展動(dòng)力、投資價(jià)值并不被市場(chǎng)看好，真正在四五線城市置業(yè)仍需要全面考慮其城市發(fā)展的“稟賦”：

第一，區(qū)位條件是首位要素。一個(gè)具備發(fā)展?jié)摿Φ男〕鞘校紫仍诘乩砦恢蒙弦拷欢€城市。同時(shí)，所臨近的大城市具備政策紅利，且房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于飽和或有限制發(fā)展因素，才能真正承接周邊大城市的發(fā)展外溢。縱觀全國(guó)，從香港與深圳、澳門(mén)與珠海的發(fā)展關(guān)系對(duì)標(biāo)，區(qū)位與政策的紅利溢出將成為小城市發(fā)展至關(guān)重要的因素。

第二，看政策條件。當(dāng)?shù)爻鞘斜旧硎欠窬邆鋰?guó)家級(jí)、省級(jí)的政策發(fā)展支持，這對(duì)一個(gè)城市長(zhǎng)期的發(fā)展起到政治基調(diào)的鋪墊。

第三，是否具備宜居條件。吸引人流投資置業(yè)最終還是要把人留住，兼?zhèn)鋬?yōu)異的自然環(huán)境和便利的交通條件自然也成為四五線城市置業(yè)的“硬件標(biāo)準(zhǔn)”。

鶴崗縣城夜景

再來(lái)看看這些“網(wǎng)紅”小城，真正具備“置業(yè)”優(yōu)勢(shì)的并不多。

以一北一南的鶴崗和徐聞兩個(gè)新晉“網(wǎng)紅”為例，鶴崗樓市“白菜價(jià)”并沒(méi)有看上去的那么“美好：

一是自然地理環(huán)境差，冬季寒冷漫長(zhǎng)，春季少雨多大風(fēng)，氣溫變化劇烈；

二是鶴崗作為一個(gè)“因煤而興，因煤而困”的城市，當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)“煤炭”發(fā)展前景不容樂(lè)觀，已經(jīng)被列為資源枯竭型城市；

三是鶴崗的人口流失嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較頹廢，在沒(méi)有人口支撐的情況下，交易不好，價(jià)格自然比較低。

這些都是鶴崗盡管成為了“網(wǎng)紅”，但卻一直不被看好的原因。

對(duì)比中國(guó)東北邊陲的鶴崗，最近因?yàn)樯癖P(pán)1日成交6億而走紅，位于中國(guó)大陸最南端的徐聞，其各項(xiàng)條件和前景，或許更值得深入挖掘。

3字頭開(kāi)盤(pán)1天成交6億

解碼徐聞神盤(pán)背后的投資邏輯

位于廣東湛江的徐聞縣城，與海南隔海相望，僅約12海里，是距離海南最近的大陸城市。海南自貿(mào)港的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、政策紅利、發(fā)展前景以及一度火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，都已為人熟知。作為最靠近海南的大陸城市，隨著國(guó)家“一帶一路”倡議加快實(shí)施，北部灣城市群上升為國(guó)家重要戰(zhàn)略地區(qū)，徐聞被湛江、廣東以及全國(guó)市場(chǎng)，都賦予了比以往任何時(shí)候都更高的期待——“高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)廣東對(duì)接服務(wù)海南自貿(mào)港的‘南門(mén)戶’城市”、奮力當(dāng)好湛江與海南相向而行的排頭兵等。

 

 

同時(shí)，海南最嚴(yán)格的全域限購(gòu)政策也早已眾所周知，每年2700億的購(gòu)房需求外溢， 地理位置接近、最快捷對(duì)接、置業(yè)門(mén)檻相對(duì)更低的地方，成為外溢的首選。徐聞，也因此迎來(lái)了置業(yè)投資的“春天”。

近年來(lái)，徐聞當(dāng)?shù)匾膊粩喟盐照呒t利下的發(fā)展機(jī)遇，持續(xù)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，推動(dòng)對(duì)外開(kāi)放進(jìn)程，升級(jí)立體交通配套，招商引資碩果累累，過(guò)境人流持續(xù)攀升，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了長(zhǎng)足進(jìn)步。徐聞區(qū)域投資潛力業(yè)日益凸顯，也吸引了各大品牌房企的紛紛進(jìn)駐，這也意味著，更多品牌性的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在徐聞落地生根、“拔地而起”。

徐聞港已開(kāi)港運(yùn)營(yíng) 瓊州海峽過(guò)海時(shí)間縮至1小時(shí)（圖源央廣網(wǎng)）

不僅如此，和海南同等的濱海資源條件、年平均氣溫23℃的氣候條件、中國(guó)菠蘿之鄉(xiāng)和長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)等稱號(hào)、置業(yè)門(mén)檻卻遠(yuǎn)低于海南，也為徐聞的宜居宜業(yè)再添優(yōu)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年徐聞縣樓市成交總額32.2億元，成交均價(jià)7954元/㎡。據(jù)湛江晚報(bào)報(bào)道，徐聞旅游局局長(zhǎng)陳北跑表示：“這幾年到徐聞買(mǎi)房的北方人逐年增多，而且從2019年開(kāi)始增幅較大，比往年同期增長(zhǎng)超過(guò)160％。”

中國(guó)菠蘿之鄉(xiāng)——徐聞“菠蘿的海”（圖源湛江日?qǐng)?bào)）

此次因開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷售6億元的一炮而紅的徐聞·鼎龍城項(xiàng)目，位于當(dāng)?shù)孛废鲁菂^(qū)域，以3字頭的售價(jià)開(kāi)盤(pán)，對(duì)比徐聞?wù)w均價(jià)超過(guò)7000元/平方米，這個(gè)價(jià)格幾乎以“壓倒性”的優(yōu)勢(shì)形成“價(jià)格洼地”，據(jù)悉，該項(xiàng)目首日推售超過(guò)千余套，全部成交。

徐聞·鼎龍城銷售中心現(xiàn)場(chǎng)

據(jù)了解，該項(xiàng)目由鼎龍集團(tuán)開(kāi)發(fā)，該集團(tuán)在粵西已運(yùn)營(yíng)多個(gè)為人熟知的項(xiàng)目，包括國(guó)家4A級(jí)景區(qū)鼎龍灣國(guó)際海洋度假區(qū)等，以融合多業(yè)態(tài)打造主題文旅項(xiàng)目見(jiàn)長(zhǎng)。該集團(tuán)在徐聞當(dāng)?shù)匾策\(yùn)營(yíng)了鼎龍·天海灣、鼎龍·大漢三墩兩個(gè)文旅大盤(pán)，此次熱銷的神盤(pán)盡管是一個(gè)剛需項(xiàng)目，但綜合開(kāi)發(fā)商的背景、項(xiàng)目的介紹資料來(lái)看，項(xiàng)目仍然延續(xù)了該集團(tuán)的融合文旅風(fēng)格——

項(xiàng)目自身處于大水橋水庫(kù)區(qū)域，附近有規(guī)建中的流梅溪濕地公園、大水橋森林公園等豐富的森林、濕地等生態(tài)資源，在城市剛需中的自然條件可以說(shuō)是比較難得的；

從項(xiàng)目規(guī)劃來(lái)看，將打造的生命科學(xué)康養(yǎng)中心、學(xué)校、商業(yè)配套等，在徐聞當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)乃至整個(gè)四五線城市的剛需項(xiàng)目里，也是相對(duì)少見(jiàn)的。

再看該項(xiàng)目所在的梅溪新城，西向縣城中心、南向?yàn)I海新城、東向鄉(xiāng)鎮(zhèn)，根據(jù)《徐聞縣城市總體規(guī)劃（2011-2035）》編制，將縣城規(guī)劃范圍從143平方公里拓寬到310平方公里，編制了“兩個(gè)新城”“兩個(gè)園區(qū)”“兩灣一角”和“三個(gè)公園”的初步規(guī)劃，梅溪新城就是“兩個(gè)新城”之一，城市政策利好的傾斜，使得該區(qū)域勢(shì)必將承接舊縣城中心的居住需求外溢。

鳥(niǎo)瞰徐聞縣城梅溪新城（陳豪攝）

開(kāi)發(fā)商實(shí)力、政策利好、自然條件優(yōu)勢(shì)、配套全面再加上絕對(duì)的“價(jià)格洼地”，該盤(pán)“首開(kāi)搶光”背后的邏輯便十分明確了。

抓準(zhǔn)價(jià)格的“絕對(duì)洼地”

四五線投資風(fēng)口你準(zhǔn)備好了嗎？

對(duì)比鶴崗和徐聞，再綜觀國(guó)內(nèi)四五線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，下一個(gè)投資風(fēng)口并非比比皆是，仍需要置業(yè)者的“火眼金睛”。考量一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值，除了絕對(duì)的低價(jià)，還需要先解答幾個(gè)問(wèn)題：

1、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展是否有政策支持

2、當(dāng)?shù)厥欠裼薪邮罩苓呉欢€城市外溢需求的能力

3、當(dāng)?shù)厥欠窬邆淇梢粤糇∪说淖匀画h(huán)境

4、項(xiàng)目本身的規(guī)劃、配套、開(kāi)發(fā)商的實(shí)力是否經(jīng)得起推敲

5、項(xiàng)目所在區(qū)域是否為當(dāng)?shù)卣?guī)劃的熱門(mén)區(qū)域

6、最重要的一點(diǎn)，是否抓住了價(jià)格的“絕對(duì)洼地”

能夠滿足以上全部條件的項(xiàng)目，對(duì)于四五線市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，即是具備了作為核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資價(jià)值。無(wú)論是投資還是剛需置業(yè)，選擇核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的基礎(chǔ)前提始終不變。

據(jù)徐聞·鼎龍城項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，隨著新春返鄉(xiāng)置業(yè)潮和全國(guó)旅游過(guò)境的人流加大，項(xiàng)目即將開(kāi)放加推，價(jià)格將仍以3字頭推出，保持“絕對(duì)洼地”價(jià)格。

風(fēng)口來(lái)了，你看準(zhǔn)了嗎？

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買(mǎi)賣依據(jù)。

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