在當前房企債務危機的陸續爆發下，中建投信托有很多與地產業務相關的信托產品正面臨融資方/擔保方違約風險，一旦持續發酵，對公司的負面影響巨大。

中建投信托是一家老牌信托公司，地產信托業務規模在其總管理規模中的占比一度達到36%左右。在2020年底~2021年初房市交易重新活躍期間，公司和多家大型民營房企合作，發行了多只地產信托產品，但隨著房企債務危機的陸續爆發，很多融資方/擔保方出現了違約，譬如新力控股集團、花樣年控股等港股房企。

中建投信托地產業務產品“觸雷”，其它信托公司的同類產品也面臨類似尷尬。業內人士表示，除宏觀因素外，也與部分信托公司戰略布局缺乏前瞻性有關，特別是近期監管部門要求壓降地產信托占比，使得部分信托公司的整改壓力頗大。

中建投信托“觸礁”新力控股等房企

中建投信托是國內最早經營信托投資業務的公司之一，目前控股股東為中國建銀投資有限責任公司。中建投信托在業內以地產業務聞名，截至2020年底，中建投信托的地產信托業務規模在管理總規模中占比高達36%，居業內前列。在去年以來地產市場的持續萎靡下，公司發行的地產類信托產品受到了明顯沖擊。

譬如投資人王先生提供的“安泉612號(新力成都)集合資金信托計劃”推介材料顯示，信托計劃成立于2021年6月，募資規模6.5億元，存續期18個月，資金投向為“向成都力璽房地產開發有限公司發放信托貸款”，新力控股集團(2103.HK)為該信托計劃提供連帶擔保。Wind顯示，成都力璽是知名房企新力控股集團的子公司。

新力控股集團2019年底在港股IPO，盡管及時上市壓低了負債率，但在次年還是面臨疫情+“三道紅線”（1.剔除預收款后的資產負債率大于70%;2.凈負債率大于100%;3.現金短債比小于1）雙重壓力。從新力財務數據看，公司有兩個指標均觸及“三道紅線”，加之“主要通過聯營、合營模式增加少數股東權益實現，但對應的少數股東損益規模反而下降，反映其或存在明股實債問題”。

值得一提的是，就在安泉612號成立之際，新力的債務違約風險也在逼近。3個月后的2021年9月，新力控股集團發布公告稱，由于近期面臨因宏觀經濟狀況而導致不曾預期的流動資金問題。此后又陸續發布公告稱數筆美元債違約。

在新力出現償付風險后，中建投信托也向客戶發出了《重大事項信息披露報告》，坦承“借款人及共同還款人出現流動性困難”，應按時償付的1728萬元利息也未到位。

除了成都項目，中建投信托和新力在杭州也有合作。中建投信托成立的“涌泉164號(新力杭州)集合資金信托計劃”，募資3億元投向新力旗下的杭州力尚房地產開發公司，最終用于杭州余杭區良渚新城A7地塊的開發。

該信托計劃于2022年6月到期，但新力美元債違約后，信托報告披露：“住房行政主管部門已對標的項目的銷售資金進行托管……受托人已要求派駐的第三方人員加強對標的公司和標的項目駐場監管，積極配合建設行政主管部門對標的項目的資金監管”。

今年4月中旬發布的涌泉164號一季報告顯示：農業銀行杭州江錦支行已對杭州項目主體公司采取了訴訟+保全項目土地使用權，受此影響，“標的項目無法按計劃在3月份申請最后一批次住宅的預售許可證，對項目整體銷售進度造成較大不利影響。”

投資人提供的涌泉164號信托計劃2022年一季報

在諸多不利因素影響下，新力控股今年一季度的合同銷售金額為7.86億元，僅相當于去年同期3%。加之近期港股地產風暴深化，多家房企因會計師事務所“撂挑子”、無法按期披露年報，新力控股原本計劃在3月底披露經審核后的年報，迄今仍未披露。

王先生亦充滿疑惑：“信托產品6月發行，新力9月就出了問題，盡調是怎么做的？”

此外，中建投信托發行的“安泉518號”集合信托計劃也出現變數，募資投向榮盛地產在合肥的項目。作為一家河北的大型開發商，榮盛地產在近期出現商票等逾期情況，合肥項目去年下半年以來也因質量、開工進度等問題，與客戶紛爭不斷。公司前幾日發布的年報預告甚至飛出了“黑天鵝”，預計2021年巨虧或達60億元。

有產品發行僅4個月房企就違約

上述信托計劃只是中建投信托地產業務版圖的一角。公開信息顯示，2019年中建投信托和朗詩集團達成了戰略合作，前者將提供長租公寓、養老、物業等板塊業務的一攬子金融支持。此外，中建投信托還和福晟集團達成戰略合作；2019年，與另一家A股上市的閩系房企簽署戰略合作協議，為后者提供包括非標債權融資、地產基金、資產證券化等在內的多種業務，合作總規模達200億元……如今合作的這3家公司中已經有兩家違約。

資料顯示，中建投信托2020年3月發行的“安泉544號”，融資方為杭州碧光房地產開發有限公司，為其提供擔保的是某A股上市的閩系房企。該信托計劃募資3.6億元，投向杭州市下城區新天地板塊三塘單元地塊的開發。彼時該擔保房企正處于泰康人壽入股之后的高光時刻，誰知在一年后就遭遇“股債雙殺”、業績暴跌，而泰康人壽也果斷止損退出。

去年底，中建投信托向投資人坦承：擔保人被密集下調評級，“近期有大量債務到期……以及抵押物項目開發銷售進度晚于預期”，存在兌付風險。安泉544號將于今年8月到期，能否如期兌付存在懸念。

一家大型民企信托的品牌負責人向《紅周刊》記者表示，去年以來，華夏幸福、恒大等房企的違約事件對信托業沖擊最大。“如果說2020年下半年后，業內對恒大的風險就有了心理預期，而對融創的資金實力更具信心，2021年中期、尚有機構在發行融創的產品，那么一旦融創也出現展期，則超預期的負面沖擊將更嚴重。”

就中建投信托而言，與融創相關的“安泉586號(融創溫州)集合信托計劃”已經展期。就投資人提供的材料顯示，安泉586號的借款人為融創旗下的平陽隆恒置業有限公司，其是溫州翡翠海岸城項目的開發商。材料顯示：經排查，平陽隆恒置業的還款能力比較弱，作為信托保證人的融創集團的大額債券償還壓力也比較大，“信托計劃到期或將無法正常清算”。

2020年后，有不少信托公司在合作伙伴的選擇上向頭部上市房企靠攏，但中建投信托仍選擇和部分非上市房企合作。譬如，成立于2021年2月的“安泉590號(合能重慶楓丹玖悅)集合資金信托計劃”，其保證人為深圳市合能房地產開發有限公司，是總部位于四川的合能控股旗下公司。

合能控股雖然是老牌地產商，但其一直未能上市，直到2021年11月在房企融資需求愈發急迫的情況下，才提交了港股招股書（尚未上市）。從公開的財務數據看，該公司不僅“三道紅線”全部觸發，且過半借款為一年內到期的短期借款，償債壓力巨大。

值得注意的是，在去年地產項目爛尾風險蔓延后，各地方政府也在加大對預售資金的監管，如此情況不可避免會沖擊到金融債權人的償債計劃，而安泉590號恰恰面臨這種問題。

相關資料顯示，安泉590號的抵押增信資產為長沙領新房地產公司持有的長沙市開福區“湘(2020)長沙市不動產權第0370420號”地塊的使用權，在今年3月底的最新一期《臨時事項報告》中，中建投信托方面透露，地方政府要求新建商品房預售資金“須全額存入預售資金監管專用賬戶”。

對此，中建投信托方面表示，若信托到期后出現兌付風險，當抵押物預售資金優先打入政府監管賬戶下，“資金劃扣或將受到政府管控，導致無法按要求劃轉至由受托人監管的預售匯款賬戶”，可能影響信托財產安全。

展期之后又如何？“表外不得轉表內”

除了上述產品存在風險外，中建投信托還發行了數只與花樣年地產合作的信托產品，譬如成立于2021年2月的“安泉595號”集合信托計劃，就由花樣年集團提供擔保，募資用于四川資陽市花樣年花郡項目的開發。

安泉595號是在發行不久后，擔保方就正式出現違約的。2021年10月，花樣年在反復吹風在手資金充裕的情況下突然宣告美元債違約，這一舉措令債權人錯愕。值得一提的是，花樣年的“躺平”范本成了很多房企的模仿對象，在其違約后不久，地產債出現了全面下跌。今年3月，港交所對上市公司花樣年控股(1777.HK)、公司總裁潘軍等高管做出了相應處罰。

安泉595號原定在今年8月底到期的，在花樣年出現債務違約后，中建投信托向客戶公告稱，“升級了項目管控措施、派駐人員現場駐管。”

此外還值得一提的是，中建投信托此前還曾踩中過浙江大型民企“銀億系”的“大雷”。據*ST銀億2020年的公告，中建投信托已經起訴*ST銀億，要求償還貸款本金5億元。

對于上述項目的處置前景，王先生透露：“中建投信托之前有剛兌傳統、通過承接信托份額或提供流動性支持等方式保證投資者退出，但劉董事長不久前卻跟我們說：股東建銀投資的上級——中央匯金公司要求‘不得將表外壞賬轉表內’”，因此中建投信托盡管實力很強，但對于已到期的產品，也只是展期、通常先展期半年。

戰略前瞻性不足

多家信托公司地產業務整改壓力大

中建投信托業績表現與地產調控的節奏是相契合的。據年報數據，中建投信托2018年凈利潤還達到9.2億元，之后便一度震蕩下滑；2020年錄得營收22億元、同比小幅下滑，凈利潤5億元、同比下滑超四成；2021年上半年，凈利潤又回升至4億多元。

《紅周刊》記者發現，滬浙地區的數家信托公司，如杭工商信托、萬向信托等也都擅長地產業務，地產業務規模在信托總資產中的占比都在業內前十。另據《財新》援引的數據，截至2021年6月底，新增地產信托規模最大的5家信托公司分別是光大信托、中融信托、中航信托、愛建信托、五礦信托。在當前地產債大量違約下，這些對地產信托規模偏重的信托公司顯然是要面臨類似的兌付壓力。

用益信托網分析師帥國讓向《紅周刊》表示：“一方面跟宏觀經濟增速放緩及地產行業結構性調整有關；另一方面，跟信托公司自身的戰略布局前瞻性不足，應對風險的應急處置能力不強也相關。”

據《紅周刊》記者了解，在2020年9月恒大事件意外曝光后，不少信托公司已主動收緊地產業務的敞口，但仍有部分信托公司對頭部民營房企抱有期待，在2020~2021年初房市超預期火爆的宏觀背景下，繼續做大地產業務。事后來看，當時做大地產業務的舉措讓他們錯失了寶貴的調整窗口。

據信托業協會發布的《中國信托業發展評析》數據，在“房住不炒”的政策指引下，截至去年三季度末，投向房地產業的資金信托余額為1.95萬億元，同比下降18.1%，環比下降6.3%；房地產業務信托占比降至12.4%，同比環比均繼續下滑。

2020年二季度開始，信托業協會不再披露信托業的風險項目具體情況。對此，帥國讓認為，最近兩年暫停披露的原因主要在于資管新規頒布以來，信托風險資產規模快速攀升，為避免加劇市場波動，監管層暫停披露這一數據，后續大概率不會再披露了。“因為資管新規已正式落地，信托產品凈值化時代已來臨。”

截至目前，信托業的去通道化、向主動管理能力的轉型仍在繼續。據《中國經營報》4月初報道，監管層給信托公司的窗口指導是“控制房地產信托集中度不超過主動管理信托規模的40%”。帥國讓坦言，“大部分信托公司都面臨一定的整改壓力，部分信托公司業務轉型較慢，在未來的市場競爭中或將持續面臨被動的局面。”

公開信息也顯示，去年以來，中建投信托方面調低了地產業務的調門，轉而發力資本市場業務、資產證券化業務。至于上述存在兌付風險的地產信托產品最終結局如何？目前仍是個未知數。

（本文已刊發于4月23日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）

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