銀行業金融機構要加強借款人資質核查、加強信貸需求審核、加強貸款期限管理、加強貸款抵押物管理、加強貸中貸后管理、加強銀行內部管理等，嚴防經營用途貸款違規流入房地產領域。

近日，全國多地紛紛出臺房地產新政。

繼北京、上海等地發布防止房價過快上漲的政策后，浙江省麗水市、廣東省佛山市、陜西省西安市等也先后針對房地產市場發布新政。

例如，麗水市發布進一步促進房地產市場平穩發展有關事項的通知;佛山市發布關于調整住房公積金抵押貸款政策的通知;西安市發布建立房地聯動機制促進房地產平穩發展的通知……

近日，來自中央三部門的政策也正式落地，銀保監會、住建部、央行聯合發布防止經營性用途貸款違規流入房地產領域的通知。

為促進房地產市場平穩健康發展，對其進行調控進入了一個高潮階段。新一輪穩房價政策正在全國多地集中出臺。

規范經營性貸款

針對近期一些企業和個人違規將經營用途貸款投向房地產領域，影響房地產調控政策效果，擠占支持實體經濟特別是小微企業發展的信貸資源問題，3月26日，銀保監會、住建部、央行三部門聯合發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》(以下簡稱《通知》)，明確提出銀行業金融機構要加強借款人資質核查，加強信貸需求審核，加強貸款期限管理，加強貸款抵押物管理，加強貸中貸后管理，加強銀行內部管理等，嚴防經營用途貸款違規流入房地產領域。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，《通知》是銀保監會等部門首次系統對經營貸進行管控的政策，進一步體現了房地產市場從緊從嚴的導向。

首當其沖的是“空殼公司”面臨嚴查。嚴躍進說，《通知》明確了一個概念，即“空殼公司”，這是無實際經營的小微企業的統稱。《通知》要求，銀行業金融機構要切實加強經營用途貸款“三查”，落實好各項授信審批要求，不得向無實際經營的空殼企業發放經營用途貸款。從實際過程看，空殼公司也確實存在騙貸且違規把資金投向房地產的嫌疑。類似空殼公司后續將面臨審查，嚴管空殼公司注冊行為很關鍵。

其次是對抵押物管理加強。《通知》提出，對使用房產抵押的貸款，銀行業金融機構要加強抵押物估值管理，合理把握貸款抵押成數。對抵押人持有被抵押房產時間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數。由此可以看出，這兩年房產炒作過程中出現了一種新的做法，即先借款買房然后通過抵押來套取資金，這是一種很隱蔽的騙貸模式。當前對于此類抵押的做法進行規范，有助于打擊“買房-抵押-融資-再買房”的炒房模式。

《通知》同時強化需求審查。銀行業金融機構要對經營用途貸款需求進行穿透式、實質性審核，不得因抵押充足而放松對真實貸款需求的審查，不得向資金流水與經營情況明顯不匹配的企業發放經營性貸款。強調“實質性審查”的，說明過去部分審查工作是被架空的。尤其是過去商業銀行過多強調抵押的工作，對于一些抵押充足的貸款，沒有進行實質性審查，自然造成了很多資金違規使用的情況。

據上述三部門有關負責人解釋，《通知》還要求加強貸中貸后管理。嚴格落實資金受托支付要求，加強貸后資金流向監測和預警。和借款人簽訂資金用途承諾函，明確一旦發現貸款被挪用于房地產領域的要立刻收回貸款，并追究相應法律責任。

《通知》提出，對存在協助借款人套取經營用途貸款行為的中介機構，一律不得進行合作，并建立違規行為“黑名單”。

依據《通知》，各銀保監局、地方住建部門和央行分支機構要聯合開展一次經營用途貸款違規流入房地產領域問題專項排查，于5月31日前完成排查工作。

啟動調控措施

在《通知》發布之前，許多地方已先行啟動經營用途貸款流入樓市的調控措施。

據中國銀行法學會副會長潘修平介紹，深圳、上海的房價2020年有了大幅上漲，北京房價在2021年也蠢蠢欲動。正是在這一關鍵時刻，監管部門、許多地方及時出臺政策，防止經營用途貸款違規流入房地產領域，目的是要鞏固前期的限貸成果，防止房價出現大幅上漲。

2月10日，北京銀保監局聯合相關機構發布《關于加強個人經營性貸款管理 防范信貸資金違規流入房地產市場的通知》。明確要求，嚴格實施貸前調查，審慎發放僅以企業實際控制人身份申請的個人經營性貸款;切實加強支付管理，防止信貸資金轉入與借款人經營活動無關的賬戶;盡職落實貸后管理，出現借款人退出公司經營，或以轉讓股權等方式失去對公司實際控制權等情況時，應及時采取必要措施確保貸款資金安全等。

3月12日，央行上海總部印發《2021年上海信貸政策指引》，引導轄內金融機構進一步優化信貸結構，切實增強服務實體經濟能力。要求金融機構合理控制房地產貸款增速和占比，嚴格審查貸款人個人信息的真實性，切實防范消費貸款、經營性貸款違規流入房地產市場。

3月27日，浙江湖州發布《關于進一步促進本市房地產市場平穩健康發展的通知》，強化借款人資格和購房首付資金來源審查，嚴防消費貸款、經營性貸款等違規用于購房。杭州發布《關于進一步規范房地產市場秩序的通知》，要求切實加強房地產開發貸款管理。

而在去年底今年初，廣州、深圳等地就已經開始房貸大排查，嚴防經營性貸款流入房地產市場。

政策擴至全國

潘修平說，國家對樓市采取“房住不炒”的態度，不允許將住房當成投資工具進行炒作，在一定期間內保持住房的價格穩定，避免房價大起大落。

對樓市的調控政策是隨著樓市的熱度逐漸加碼。早在2017年前后，房價出現了快速上漲勢頭，政府及時加大了限購、限貸政策，起到了很好的效果，房價逐漸穩定下來。但是隨著時間的推移，具備購房資格的人越來越多，限購的作用逐漸弱化，政府不得不加大限貸力度。目前，購房人購買首套住房可以獲得70%的貸款，購買二套房獲得的貸款就非常少了，基本上要靠自有資金支付房款。由此可見，限貸是目前樓市調控的最有效的手斷。在此背景下，如果經營性資金違規進入樓市，無疑會對限貸政策造成直接沖擊，新一輪調控政策由此開始在全國許多地市開花結果。

據嚴躍進介紹，目前不僅一線城市房價有所上漲，一些三、四線城市房價也在漲，浙江金華的房價都漲到每平方米3萬多元，有的甚至快到5萬元了。連金義和婺城新區都漲到每平方米1.6萬多元。

嚴躍進說，3月30日，麗水市住房和城鄉建設局發布《關于進一步促進麗水市區房地產市場平穩健康發展有關事項的通知》，其核心是強化商品住宅用地供給、調整土地出讓競價方式、強化商品房預售資金管理。該政策出臺，說明面對房價上漲，當前地級市政策趨緊的導向。統計顯示，今年一季度浙江省包括杭州、嘉興、湖州、金華、義烏、永康、臺州、麗水8個城市相繼出臺收緊性政策。

3月30日重慶市市場監督管理局發布《商品房銷售不得與入學資格掛鉤的宣傳提示》，對學區房炒作實行管控。這種現象在很多地方都存在。嚴躍進認為，要真正促進房地產市場平穩健康發展，就不能任由學區房炒作肆虐。

西安市也于3月31日發布《關于建立房地聯動機制促進房地產市場平穩健康發展的通知》，升級限購，落實限售，嚴格無房認定等。嚴躍進分析其中原因，稱從去年下半年到今年，西安房價炒作現象確實有所增加。

□ 本報記者 周芬棉

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