元旦前夕，房地產貸款重磅新規發布，引發高度關注。記者近日調查個人房貸市場發現，往年一月一般都是銀行房貸額度最為寬松的時候，但是受到新規影響，多家銀行近幾日額度卻未見寬松，有市民接到了貸款銀行電話，鼓勵提前還款，稱無需手續費隨時可還。

調查：新年個人房貸額度未見寬松

市民陳先生告訴記者，去年底就申請了房貸，想著元旦后應該能放款，結果元旦假期后咨詢網點工作人員，得到的答復卻依然是額度緊張，還要再等，而且也沒有明確什么時候能放款。

另一邊廂，廣州的董先生近日還接到了外地貸款銀行網點的電話，問是否要提前還房貸，稱現在還房貸有優惠，無需繳納任何手續費或違約金，而且是隨時可還無需排隊。

董先生說，2015年在外地買房并申請了房貸，按照當時約定，如果提前還房貸，他必須繳納上萬元的違約金。不過。董先生還是拒絕了銀行：“我當時申請的房貸是打了九折，比較優惠，所以不想提前還款。”

記者調查發現，與往年同期相比，近期個人房貸額度確實異常。

某國有大行廣州一網點負責人也表示，去年這個時候額度都很寬松，但是這幾天很緊張，主要是受到房地產貸款新規的影響。“去年年底額度不夠的時候，還堆積了很多客戶沒有放款，結果到了1月額度也是不寬裕，放款速度較慢，現在我們是得結清一筆按揭貸款才能放一筆按揭貸款。”該人士介紹說，相反，今年行里更多地把業務重點放在消費貸和企業經營貸上，特別是經營貸，有多少貸多少，額度非常寬松。

不過，也有大行相關人士表示，該行目前相關額度都未觸碰到房貸的監管紅線，暫未受到新規影響，不過該行每個月都有房貸增量限制。

資深按揭貸款業內人士鄭大源告訴廣州日報全媒體記者，往年年初額度寬松，基本上可以放款的。但是這幾天很多銀行沒有額度放款，部分2020年未放款的至今仍然沒有額度放款。

價格方面，記者了解到，新年伊始，廣州房貸價格穩定，目前，廣州首套房貸主流利率是5.05%(LPR+40bp)，二套房貸主流利率是5.25%。其中，匯豐銀行和渣打銀行的首套房貸利率最低，為LPR不加點，即4.65%。

分析：警惕銀行經營貸和消費貸的資金流向樓市

鄭大源認為，監管部門在新年前夕發布房地產貸款集中度管理制度，如同給樓市降溫加了一劑猛料，房地產市場走勢看金融，將源頭資金管控住，房價就難以過熱，政策的效果將立竿見影。同時，也更好地引導銀行資金投向經營貸，扶持實體經濟。

業內人士表示，未來的新增房地產貸款增速將會大幅受限，房企向銀行申請貸款的難度將越來越大，直接限制了銀行、地產未來業績規模的增長。

記者注意到，銀行股和地產股在二級資本市場的表現，也說明了這一新規的影響力。新規發布后的前兩個交易日，即1月4日和1月5日，就在A股迎接開門紅，各大指數集體創出新高的背景下，銀行、地產股集體弱勢，其中銀行指數大跌近3%，房地產指數跌幅亦超2.5%，具體到個股走勢，跌幅則更加明顯，成都銀行大跌11.7%，興業銀行大跌9.6%。

鄭大源指出，目前銀行機構有兩個應對新規的辦法，一個辦法是將非房貸的份額做大，以增加整體貸款規模以保證房貸比例滿足要求。不過，這當中需要警惕的是，銀行經營貸和消費貸的資金流向樓市。

另一個做法，就是將房貸降下來，因此引導客戶提前結清此前發放的房貸、以空出新的額度成為其中的方式。

“毫無疑問，銀行肯定會選擇之前利率低的房貸，進行引導提前結清。”鄭大源說。

對于接下來個人房貸的額度及價格走勢，融360大數據研究院分析師李萬賦認為，今年下半年的額度緊張程度大概率會增加，但具體也要看各銀行的房貸投放進度。

“少數銀行個人房貸余額占比超標，未來面臨調降壓力，不排除通過提高房貸利率的方式來控制額度，但這只是個別情況，多家股份行和城商行的個人房貸額度仍有空間，則可能會和額度緊張銀行執行差異化利率，吸引房貸客戶。不過，考慮到新增個人住房貸款增速也有指標限制，房貸規模在銀行間騰挪的空間肯定會小于個人住房貸款壓降總額，個人住房貸款市場額度整體會有所收緊，但不會有大的劇烈波動。”李萬賦指出。

鄭大源也認為，由于額度趨緊，不排除部分銀行會提高按揭貸款利率，不過整體將保持穩定。

敲黑板：是否要提前還款?

接下來，銀行鼓勵客戶提前還房貸的現象或將增加。對于貸款人是否要提前還貸?

鄭大源表示，考慮這個問題不只是看利率高低。即便是利率打了7折，也是需要付利息，100萬的房貸每年要給3.4萬元左右的利息。因此，不管房貸利率高低，如果有能力還款，而且又沒有更好的用途或投資方式，是可以考慮提前還款。

政策鏈接：

2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，明確自2021年1月1日起，對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行共5檔機構分類分檔設置房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。對超過上限的機構設置2年或4年調整過渡期。

具體看，房地產貸款(包括企業與個人)總體占比上限：中資大型銀行為40%、中資中型銀行為27.5%、中資小型銀行和非縣域農合機構為22.5%、縣域農合機構17.5%、村鎮銀行12.5%;個人住房貸款占比上限：中資大型銀行為32.5%、中資中型銀行為20%、中資小型銀行和非縣域農合機構為17.5%、縣域農合機構12.5%、村鎮銀行7.5%。

國盛證券研報顯示，從上市銀行2020年上半年業績數據來看，已披露個人住房貸款的34家上市銀行中，個人住房貸款占人民幣貸款的比重為28.29%、按揭+對公房地產貸款占比為35.58%。其中，有21家銀行均能滿足現有的占比要求，剩下13家銀行未來需要調整資產投放結構，“由于住房租賃有關的貸款、資管新規過渡期內回表的房地產貸款不在統計范圍內，因此監管口徑的實際值可能更低一些”。

文：廣州日報全媒體記者 林曉麗

關鍵詞： 房地產貸款