助力倉儲物流、交通設(shè)施、市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)——

公募基建REITs開啟萬億級市場

□ 基礎(chǔ)設(shè)施REITs有利于化解地方政府債務(wù)風(fēng)險、盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，從而提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。

□ 基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展也有利于疏通儲蓄轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定權(quán)益類投資的通道，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿。

近日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》。同時，中國證監(jiān)會就《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》公開征求意見。專家表示，此次REITs試點(diǎn)相關(guān)文件下發(fā)，標(biāo)志著我國公募基建REITs正式啟航。如果參照美國公募REITs市場規(guī)模，中國公募REITs市場規(guī)模未來可達(dá)數(shù)萬億元。

所謂REITs，是一種以發(fā)行收益憑證的方式，匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。簡言之，REITs作為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，可以讓資產(chǎn)“活”起來。

截至目前，國內(nèi)REITs產(chǎn)品與成熟市場REITs的顯著區(qū)別在于國內(nèi)REITs的持有者普遍為機(jī)構(gòu)投資者，極少數(shù)面向個人投資者的REITs產(chǎn)品。此外，我國目前主要的REITs產(chǎn)品與美國等發(fā)達(dá)國家的REITs產(chǎn)品盡管在融資、權(quán)益和專業(yè)化運(yùn)作上存在共同點(diǎn)，但在“募稅管退”等方面仍存在較大差異，所以也被稱為“類REITs”產(chǎn)品。

興業(yè)證券股份有限公司統(tǒng)計(jì)顯示，截至2019年年底，“類REITs”產(chǎn)品累計(jì)發(fā)行了68只，累計(jì)發(fā)行金額為1402.81億元。

中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛表示，從穩(wěn)杠桿角度看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs有利于化解地方政府債務(wù)風(fēng)險、盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，從而提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。REITs的發(fā)展也有利于疏通儲蓄轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定權(quán)益類投資的通道，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿。

中國REITs聯(lián)盟統(tǒng)計(jì)顯示，截至2019年底，在我國境內(nèi)的類REITs產(chǎn)品中，發(fā)行過包括物流、產(chǎn)業(yè)園、高速公路在內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs共有6單產(chǎn)品，相對商業(yè)物業(yè)數(shù)量較少。

興業(yè)證券股份有限公司分析師郭毅認(rèn)為，本次試點(diǎn)標(biāo)志著公募REITs的正式起航，具有里程碑式的意義。試點(diǎn)的三大要點(diǎn)為：堅(jiān)持權(quán)益導(dǎo)向;聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域;以公募方式公開募集資金。堅(jiān)持權(quán)益導(dǎo)向，即真正做到“真實(shí)出售、破產(chǎn)隔離”;聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，主要包括倉儲物流，收費(fèi)公路、機(jī)場港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施;以公募方式公開募集資金是又一亮點(diǎn)，可擴(kuò)大募集規(guī)模、增加流動性。

國務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長孟曉蘇認(rèn)為，試點(diǎn)發(fā)展公募REITs一方面可以覆蓋各類不動產(chǎn)，有利于不動產(chǎn)的小額投資與按份交易;另一方面，也可以盤活成熟的不動產(chǎn)，有利于提高資本金周轉(zhuǎn)率，幫助長期資金與長期資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)對接。此外，這類新工具一般追求長期回報率，與股市、債市相關(guān)性低，是養(yǎng)老金、保險資金等資產(chǎn)的重要投資標(biāo)的之一。

個人投資者能參與投資嗎?鵬華基金管理有限公司有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，對于投資者來說，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資的是掛鉤地區(qū)發(fā)展以及對抗通脹的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施，在目前市場利率持續(xù)走低的環(huán)境下，是難得的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。同時，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可在二級市場交易，為項(xiàng)目提供了有效的退出渠道，有效解決了以往基礎(chǔ)設(shè)施投資周期長的難題。另外，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資門檻低，投資、交易便利，信息披露公開，為普通大眾投資者開辟了新的資產(chǎn)配置路徑。

公募REITs試點(diǎn)并非完全沒有阻礙。鵬華基金管理有限公司有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，REITs在國外得到迅速而持續(xù)的發(fā)展，主要得益于其稅收政策的驅(qū)動，稅收優(yōu)惠成為了REITs發(fā)展的核心驅(qū)動力。目前REITs試點(diǎn)通知并未提及稅收優(yōu)惠及雙重征稅的問題，預(yù)計(jì)未來將得到進(jìn)一步解決。

王剛表示，出于風(fēng)險角度的考量，試點(diǎn)初期，發(fā)行的公募基金將只能購買同一實(shí)際控制人所屬的管理人設(shè)立發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，也體現(xiàn)了管理人對于產(chǎn)品的整體風(fēng)險了解與把控程度。總體看，公募REITs試點(diǎn)將實(shí)行專業(yè)的管理人篩選與考核，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營。對于機(jī)構(gòu)投資者而言，REITs無疑會進(jìn)一步豐富資產(chǎn)配置選項(xiàng)，對于進(jìn)一步改善投資組合結(jié)構(gòu)具有積極意義。(記者 周 琳)

編輯：張龍

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