周邊房價6萬元，一個住宅項目卻只賣2.9萬元，是不是很誘人?這種看上去很美好的事情，近兩年來時常出現在共有產權住房項目上。

歲末年初，北京、上海、廣州等地相繼調整共有產權住房管理政策，在申購資格上多有“松綁”，符合一定條件的非戶籍群體也可申購。

比如，1月10日，上海市公布了《上海市人民政府關于修改〈上海市共有產權保障住房管理辦法〉的決定》(下稱《決定》)，自2020年2月1日起施行。

此次新政的一個主要變化是將非上海戶籍常住人口納入共有產權房的供應對象范圍。《決定》提出，非上海市戶籍家庭同時符合居住證持證和積分、住房、婚姻、繳納社保、繳納個稅、收入和財產等條件的，可申請購買共有產權保障住房。

無獨有偶，廣州的共有產權住房也在向非戶籍群體開放。1月7日，廣州市住房和城鄉建設局公布《廣州市共有產權住房管理辦法》，在申購資格上規定，本科學歷申購共有產權住房不受戶籍限制，單身申購人需要年滿30歲。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，近期共有產權住房實際上也出現了所謂“松綁限購”的內容，預計隨著2020年全國共有產權住房建設的推進，后續申購方面的政策會放松，真正將共有產權住房推向市場，進一步體現了住房小康的政策目標和導向。

1月12日，北京市市長陳吉寧在北京“兩會”上也表示，今年將優化共有產權住房分配政策。

有助于穩定房價數據

共有產權房政策微調的背后，一方面是進一步完善住房供應體系，另一方面也是現實所需。由于配套政策不盡完善，產權分割導致流轉受限，一些共有產權房項目一度出現棄購現象。如果還將申購資格局限在戶籍人口上，可能會出現共有產權房供需不能匹配的問題。

什么是共有產權住房?各地規定略有不同，但基本原則大同小異，共有產權房的特性包括：購房人和政府各分享一定比例產權，符合一定資格的人群方可購買，購房后的轉讓也有所限制等。

國內房產類型原本就較為復雜，廉租房、公租房、經濟適用房、自住房、限價商品房、商品房等，分別對應從低收入到中高收入群體的多種住房訴求。

既然樓市如此紛繁，為何還要推出一個共有產權房?

中國房地產市場歷來重購輕租，但純商品房價格過高，低價的經濟適用房和限價房又往往沒有資格購買，城市夾心層——中等收入群體的購房訴求時常難以滿足。

而共有產權房的適用群體則相對廣泛，由于切分了產權，房產單價和總價都相對較低，一般民眾也可以負擔。同時，由于房產單價遠低于周邊純商品房價，房地產企業的拿地價格也會隨之大幅下降，地方政府在土地出讓環節會損失部分收益，但可以通過持有部分房屋產權來彌補這部分損失。

“共有產權住房和普通住房的本質區別就是通過減少流動性來換取購房成本的降低。換言之，共有產權住房的轉讓是有一定的限制的，即政府回購優先，從而使得購房者的購房成本隨之降低。”嚴躍進稱。

如果操作得當，共有產權住房將是一個多方滿意的產品，效果可謂一石三鳥：民眾得以購買低價住房，滿足居住需求;地方政府也不用像建設經濟適用房那樣無償劃撥土地;同時，由于共有產權住房總價要遠低于周邊同類型住宅，在一個城市房價上漲的背景下，政府推出一定數量的共有產權住房也有助于穩定當地房價。

“在解決剛需群體住房和穩定房價方面，共有產權住房肯定是發揮了很大作用的。”嚴躍進稱。

這種期望中的多贏局面，將是地方推動共有產權住房的一大動力。

北京的25萬套目標

推進共有產權住房，一線城市率先示范。住建部曾在2017年專門發文，支持北京市、上海市深化發展共有產權住房試點工作，大膽探索，力爭形成可復制、可推廣的試點經驗。

北京住建委2017年曾表示，今后5年，北京將完成25萬套共有產權住房供地，通過加快房源供應、公平合理分配，進一步穩定社會預期，抑制投資投機性購房需求。

據中原地產近日統計，2017~2019三年間，北京供應了包含居住屬性的土地總計212宗地塊(包括部分流標)，其中共有產權住房地塊就多達52宗。

北京石景山區首個共有產權住房項目“玉景陽光”施工現場 新華社圖

土地供應出去了，是否能及時轉化成房源?

2019年4月23日，北京住建委公開了共有產權住房的進展。北京市共有64個共有產權住房項目(含轉化項目33個)實現了土地供應，可提供房源約6.55萬套。

從數據上看，北京的共有產權住房供應量已經大幅增加，但作為新生事物，購房者對其接納程度如何?

中原地產首席分析師張大偉表示，北京共有產權房從政策設置看，符合“房住不炒”的定位，剔除了投資屬性后，從購買條件、使用情況看，都符合以自住為主的政策預期。

“從算賬的角度看，共有產權已經沒有投資價值。購房人買了共有產權房，未來通過共有產權房作為跳板，獲得房屋升值的概率也已經非常低了。某種程度上，共有產權房實際變成了有部分產權的公租房，可以流轉但投資屬性弱。”張大偉稱。

正是因為投資屬性較低，加之一些共有產權住房項目位置較偏遠，周邊配套不盡完善，一些項目一度出現不少搖號中簽家庭放棄選房的情況。張大偉表示，北京部分區域的共有產權住房項目出現了銷售難的情況，但整體看，共有產權房整體去化比較好。

“從市場供應量看，北京的共有產權住房除郊區幾個項目外，其他項目基本售罄，也體現了共有產權房在解決局部區域需求方面起到了很大的作用。此外，共有產權住房對于拉低北京市場房地產均價有很大的影響。“張大偉稱。

更令外界關注的是，北京還在2019年第一次利用集體土地建設共有產權住房。

2019年9月12日，北京上瑞置業有限公司以151283萬元的價格，競得北京大興區瀛海鎮YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地塊。

這是一宗集體建設用地，按照規劃，該宗地內將建設共有產權住房，銷售均價為每平方米2.9萬元，含全裝修費用。地塊規劃建筑面積108059平方米，以成交價格計算，樓面價格約為1.4萬元/平方米。

在集體建設用地上建設可公開對外銷售的住房，這應是全國第一例。

“大興此地塊，無論是從北京市場還是全國市場，都屬于重大創新內容。”嚴躍進曾對第一財經記者表示。

不過，共有產權住房原本已經屬于新生事物，而利用集體建設用地建共有產權房更是新上加新，這也導致外界的觀望情緒較高。與上述成交地塊一同掛牌的另外兩宗集體建設用地，至今仍未成功出讓。

配套政策影響民眾申購熱情

除了京滬兩地在共有產權住房方面推進聲勢較大之外，其他城市近兩年也開始陸續推出共有產權住房項目。

西安市2018年曾出臺《深化住房供給側結構性改革實施方案》，提出2018~2021年期間，全市計劃建設和籌集公租房20萬套、共有產權住房15萬套。

自2019年12月1日起，煙臺市重新制定的《共有產權住房管理辦法》(下稱《辦法》)開始正式實施，與此前政策相比，《辦法》將出售產權份額比例調整為60%、70%、80%三個檔次，由承購人根據自身支付能力自行選擇，增強了靈活性。

此外，為更好體現“房住不炒”的原則，新《辦法》將產權增購限制期由兩年延長到5年，確定承購人自繳納契稅完稅之日起5年內，不得增購產權份額。

不過，總體來看，一些二線城市的共有產權住房建設還處于探索階段，總量并不大。

嚴躍進對第一財經記者表示，共有產權住房在整個住房總量上占比還不是很大，在推進共有產權住房的過程中，一些配套政策并未完全到位，也對其申購情況造成了一定影響。

在一些城市，雖然共有產權房政策早已落地，但在房產稅務發票、子女入學等配套政策上并未明確，引發申購家庭的擔憂。

“共有產權房本來是為了解決剛需住房難題，出發點是好的，但教育、稅務等多個相關部門應進一步加強協調和溝通，把解決剛需居住難題的政策落實好。”嚴躍進稱。

關鍵詞： 產權房 小康