粵港澳大灣區(qū)會形成什么樣的發(fā)展格局?將會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來怎樣的機會?將給房企帶來哪些想象空間?成為了廣泛關(guān)注的問題。

世界最大規(guī)模的灣區(qū)城市群

根據(jù)世界銀行《東亞變化中的城市圖景》的報告，粵港澳大灣區(qū)已取代東京灣區(qū)成為全球最大城市化區(qū)域。就面積上而言，粵港澳灣區(qū)面積5.65萬平方千米，是紐約灣區(qū)的2.6倍，舊金山灣區(qū)的3.3倍，東京灣區(qū)的4.2倍，建成區(qū)面積也大于其他城市群，是世界“最大規(guī)模”的灣區(qū)城市群。但粵港澳大灣區(qū)相比其他灣區(qū)地均產(chǎn)值與人均產(chǎn)值差距較大，擁有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

從中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院科技創(chuàng)新基金項目《粵港澳大灣區(qū)空間組織與區(qū)域治理研究》的階段性研究成果來看，粵港澳大灣區(qū)同時也是世界“最高密度”的灣區(qū)城市群。上述研究報告指出，沿各大城市群主要發(fā)展走廊，截取人口密度斷面，并置于同一尺度坐標系上，最突出的人口密度峰值均出現(xiàn)在粵港澳大灣區(qū)，包括澳門、香港、深圳與廣州，相比而言，紐約、東京的密度則緩和許多。紐約與舊金山灣區(qū)均顯示出明顯的中心集聚、周邊蔓延特征，而東京則由中心向外圍顯現(xiàn)緩慢跌落態(tài)勢，粵港澳大灣區(qū)則更加凸顯了中心與非中心地區(qū)的密度勢差，人口集中度更高。

政策紅利下的發(fā)展機遇

站在全國戰(zhàn)略高地的“粵港澳大灣區(qū)”，生產(chǎn)、服務(wù)、生活都將得到極大提升，而作為三者載體的房地產(chǎn)市場前景可期，城市價值及資源價值進一步擴大。

近兩年來，粵港澳大灣區(qū)各地政府進一步加大人才吸納力度，通過調(diào)整技術(shù)人口配置以獲取“工程師紅利”。從人口增長指標看，未來幾年各城年均人口增長預(yù)期為2%，可以預(yù)計，未來粵港澳大灣區(qū)城市人口增量當中將有相當比例來自對高素質(zhì)人才的吸納。

人才的聚集為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供動力，也為房地產(chǎn)市場帶來發(fā)展基礎(chǔ)。關(guān)于樓市，有一句話叫做“長期看人口，中期看土地，短期看金融”，從長期來說，一個城市群有沒有發(fā)展，與人口流入有著非常密切的關(guān)系，人口的流入又帶來了更為強烈的居住需求。

龍光的未來想象空間

時值中國房地產(chǎn)行業(yè)正在加劇轉(zhuǎn)型、加速重構(gòu)的分野時刻，各路開發(fā)商紛紛搶占粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略高地，已然成為未來中國房地產(chǎn)行業(yè)最大的機會變量，甚至用一句話形容亦毫不為過：得大灣區(qū)者得天下。

過去數(shù)十年，如果說萬科成功抓住了改革開放以來中國第一次城市化的機會，恒大牢牢把握住了更為廣闊的城鎮(zhèn)化機遇。那么，粵港澳大灣區(qū)國家戰(zhàn)略的最大先機則屬于龍光地產(chǎn)。

由于大灣區(qū)“9+2”城市群中城市發(fā)展水平相差較大，單從土儲面積往往無法進行有效對比，因為相同面積的土儲，在江門和深圳顯然不是一個價值量級。因此，從大灣區(qū)貨值占比來分析，往往更能探尋真實的房企土儲含金量。大灣區(qū)貨值占比越高，往往可以說明該房企在大灣區(qū)核心城市擁有更多土地。

截至2018年6月30日，龍光土地儲備總建筑面積繼續(xù)拓展至3546.22萬平方米，土儲權(quán)益總貨值增加至6412億元。其中，龍光在粵港澳大灣區(qū)土儲面積達3351.3萬平方米，土儲權(quán)益總貨值約5200億元，大灣區(qū)土儲貨值占其總貨值比重高達81%，雄踞行業(yè)第一位。

超過八成的權(quán)益貨值占比，意味著龍光地產(chǎn)的土儲更多是集中價值較高的大灣區(qū)核心城市，目前龍光地產(chǎn)在深圳及臨深區(qū)域的貨值占公司總土儲貨值近五成，該比重亦位居行業(yè)前列。

這一現(xiàn)狀，是龍光地產(chǎn)的戰(zhàn)略使然。多年來，龍光地產(chǎn)一直堅持前瞻性戰(zhàn)略布局和區(qū)域深耕策略，在大灣區(qū)精準投資，市場占有率近4%，龍光計劃未來3-5年，市場占有率進一步提升，成為大灣區(qū)的標桿房企。

關(guān)鍵詞： 粵港澳 大灣區(qū) 房企