表格信息來源：克而瑞研究中心及新京報記者統(tǒng)計，以企業(yè)公布為準。

2018年長租公寓行業(yè)出現的爆倉、整合事件或許將在今年繼續(xù)上演。1月17日，蛋殼公寓以2億美元(包含現金和債務)全資戰(zhàn)略收購知名長租公寓運營商愛上租，涉及原愛上租的全部資產、100%股權并入蛋殼公寓。蛋殼公寓和愛上租均為分散式長租公寓領域排名前三的企業(yè)，此次交易也成為長租公寓行業(yè)內迄今為止最大一樁收購案。

去年爆雷、并購案例給整個長租行業(yè)發(fā)展蒙上一層陰影。業(yè)內擔心，開發(fā)商進入長租公寓跑馬圈地，還有沒有發(fā)展前景?長租公寓的資本寒冬是否真的來臨?誰能成為長租公寓洗牌中的真正贏家?長租公寓這片“藍海”是否正在變?yōu)?ldquo;紅海”?

1 愛上租從收購到被收購

愛上租由原我愛我家聯(lián)合創(chuàng)始人童浩創(chuàng)立于杭州，其業(yè)務以杭州為中心，輻射上海、蘇州、南京等城市。

愛上租的發(fā)展歷程，基本是近年來長租公寓行業(yè)的一大縮影。2004年，童浩創(chuàng)立了浙江盛世管家房地產經紀有限公司并擔任董事長，2014年創(chuàng)立品牌公寓蝸居網絡，并擔任CEO。2015年7月，愛上租收購盛世管家租賃業(yè)務部和蝸居品牌公寓。同年8月，愛上租宣告正式成立，開始運營。一年后，愛上租就完成了A輪1.01億融資，融資完成后，愛上租便開啟了城市擴張之路，先后宣布南京、上海浦西、蘇州城市公司成立。

在此基礎上，2017年6月，愛上租完成B輪3億融資。歷時三年，至2018年5月，愛上租已管理超過8萬套(間)房源，以品牌公寓和品質公寓為主打產品，其中品牌公寓又分為隨寓、偶寓、集寓三種公寓產品。

2018年8月，在克而瑞發(fā)布的一份杭州運營商已開房源排行榜中，愛上租以13000套位列首位，自如排第二為5543套房源，優(yōu)客逸家5500套位列第三。然而，2018年底，愛上租被爆出提前與房東解約以及破產傳聞。

前兩年，在持續(xù)的政策紅利下，長租公寓從小眾行業(yè)到全民參與，成為各路資本追捧的投資標的，各種運營商良莠不齊。然而，隨著資本大潮退去，長租公寓野蠻生長埋下的隱患，正逐步浮出水面：甲醛、租金分期、爆倉……2018年以來，包括杭州鼎家、上海寓見等品牌在內，已有超10家長租公寓運營商先后出現經營問題。

從2014年萌芽至今，經過四年多的高速發(fā)展，長租公寓出現較為嚴重的分化現象，業(yè)內普遍認為，長租公寓進入行業(yè)洗牌期，而蛋殼公寓此番收購愛上租，被視為行業(yè)加速整合的一大表現。

“有人出局是好事，說明行業(yè)正在回歸本質。”城智更新研究院院長陳方勇指出，經過2018年的“洗禮”，2019年品牌公寓的春天將來臨。

2 行業(yè)并購加速，洗牌在即

“品牌企業(yè)間快速并購現象已在發(fā)生，2019年會更加劇烈，不光是分散式品牌公寓，集中式品牌長租公寓也如此。”不久前，貝殼研究院院長楊現領在接受記者采訪時表示。

回顧近期集中式長租公寓的大事件，整合并購亦是一大關鍵詞。記者了解到，作為較早進軍集中式長租公寓行業(yè)的運營商，魔方公寓2019年計劃開業(yè)10萬間。為此，魔方接連收購了幾大業(yè)內較知名的集中式公寓品牌，不僅有全資收購，也有入股。不過，相關消息并未正式對外宣布。不僅如此，去年底，魔方公寓宣布，將以運營為核心競爭力，全面深入輕資產領域。

距新派公寓類REITs在深交所掛牌一周年后，今年1月2日，新派公寓宣布啟動“產品IP+REITs資管”的發(fā)展模式。據悉，該輕資產托管模式已在成都高新區(qū)、南京未來科技城等項目實踐。此外，記者了解到，新派公寓也在跟其他公寓品牌方洽談并購事宜。

對于此番企業(yè)動態(tài)，58安居客房產研究院首席分析師張波指出，長租公寓第一階段“群雄并起”已近結束，長租公寓運營方在數量上的快速增長期已接近尾聲。隨之而來的，第二階段“寡頭之爭”正在進行，這一階段還將持續(xù)一段時間。

“相比2018年，2019年并購現象會更為明顯。”張波預計，未來2-3年，頭部企業(yè)將占據七成以上份額，超九成中小品牌無法在競爭中存活，只能選擇被并購或主動轉型。

房東東公寓學院創(chuàng)辦人全靂也表達了類似看法。全靂指出，資本與資源將越來越向頭部企業(yè)傾斜，行業(yè)將形成“啞鈴型”的發(fā)展格局。即頭部企業(yè)越來越集中，單筆融資越來越大;腰部企業(yè)由于品牌、產品、運營、物業(yè)獲取等方面制約，規(guī)模逐步減小或數量減少，最終選擇出售或轉型;而更為隱蔽的個人房東，由于價格低、產品專一的優(yōu)勢，進行更貼合的剛性人群需求，因此，也會有一定的發(fā)展。

“真正意義上的品牌公寓，能沉淀下來的估計只有20-30家。”全靂表示。

其中，在追求規(guī)模效應的過程中，良好的商業(yè)模式至關重要。事實上，長租公寓并非精裝修加物業(yè)管理，而這正是很多企業(yè)沒有梳理清晰，便開始盲目擴張進而出現問題的原因所在。

“2019年是企業(yè)修煉內功的一年。”巴樂兔聯(lián)合創(chuàng)始人高萌指出，要更踏實地在內部流程和運營服務建設上下工夫，包括持續(xù)加強對租客的服務和對成本的控制，以及重視口碑和品牌建設。

3 四股力量角逐

記者注意到，目前參與住房租賃市場的主體，已涌現出四股力量，分別是萬科寓等為代表的大型房企、如家等為代表的酒店企業(yè)、地產中介機構如鏈家自如以及魔方公寓等為代表的互聯(lián)網創(chuàng)業(yè)公司。

除了前述的機構品牌公寓，據不完全統(tǒng)計，目前排名前三十的房企中至少有三分之一已涉足長租公寓。早在2016年下半年，龍湖創(chuàng)立“冠寓”作為第四大主航道業(yè)務，也是業(yè)內最早將長租公寓作為核心業(yè)務的房企;而萬科長租公寓也已開展4年，截至2018年6月30日，在30個城市擁有超16萬間，累計開業(yè)超4萬間;2018年12月，招商蛇口中長租公寓首駐武漢、上海、南京三大核心城市，依次開展品牌發(fā)布與壹間公寓正式開業(yè)儀式。

目前一部分房企雖已擁有一定規(guī)模優(yōu)勢，但近期不少房企還提出了短期發(fā)展目標。業(yè)內預計，未來房企布局長租公寓的排名，或將面臨重新洗牌。其中，碧桂園計劃到2020年將建設100萬套長租公寓，其中40萬套自主開發(fā)，60萬套靠創(chuàng)新模式拓展;保利計劃2020年企業(yè)的公寓管理規(guī)模將達30萬間。

每個房企在具體做法上也不盡相同。記者了解到，花樣年主要是從養(yǎng)老領域著手，目前正從自有物業(yè)的改造，來嘗試長租業(yè)務;正榮主要是為盤活存量資產;融創(chuàng)則從“不走量、做高端”的角度出發(fā)。

4 考驗房企運營能力

實際上，恰如水滴管家副總裁陸毅所言，很多開發(fā)商并非主動為之，原因在于，不少地塊在出讓時，對自持租賃住房有相關要求。

眾所周知，目前自持型地塊的土地成本仍過高，建安成本、運營成本加各種稅費，想要回本要20年左右，甚至有的地塊更長。相比快周轉的增量開發(fā)來說，長租公寓并不“賺錢”。特別是持有資產的模式下，想靠租金賺錢就更難。

來自聯(lián)訊證券的一份報告指出，自持土地的幾個關鍵點在于：一，自持年限，一般自持土地的價格比較低，開發(fā)商愿意拿，主要是因為希望經營了一段時間以后，政策發(fā)生變動，這些房子可以再賣掉;二、自持比例，從競拍地價轉為競拍自持面積或保障房面積，會讓開發(fā)商把自持或者保障房部分的成本壓縮，提高可以銷售部分的價格來盈利。

高萌指出，開發(fā)商從政策、土地供應和市場龐大需求等大局著眼，投身長租行業(yè)，在資金、資源和成本方面，相對創(chuàng)業(yè)公司有得天獨厚的優(yōu)勢，但目前畸形的租售比、選址問題和運營管理服務等是開發(fā)商必然面對的問題。

據業(yè)內人士表示，從今年開始，在同一個地產項目中，既有出售、也有出租的房子將會陸續(xù)出現。然而，開發(fā)商一直建造的是家庭居住產品，而并不了解租客需求。實際上，目前市場上擁有大量需投巨資改造的產品，而客群真正需要的小空間產品，卻是缺失的。

“大批公寓開始正式投入運營，2019年是考驗開發(fā)商系公寓運營能力之年。”陸毅表示。陳方勇則明確指出，開發(fā)商無法做出較好的公寓，原因在于：“沒基因、沒動力，開發(fā)商未來最大的可能是成為公寓的資產持有人。”

在此背景下，無論房企系、酒店系或創(chuàng)業(yè)系，都將面臨行業(yè)洗牌的發(fā)展趨勢，“本質來看，是否為房企系，并不是決定某一長租公寓生存與否的關鍵所在，房企系的優(yōu)勢也僅體現在品牌和拿地層面。”58安居客房產研究院首席分析師張波稱。

5 資本寒冬來臨？

值得注意的是，2018年以來，國內銀行對房地產業(yè)務的信貸呈收緊趨勢。發(fā)債方面，目前長租企業(yè)發(fā)債主要是地產背景的企業(yè)，而非地產背景的企業(yè)幾乎沒有涉及，即便發(fā)行ABS或類REITs產品，也是極少數。

此外，隨著資管新規(guī)要求，不準期限錯配和“資產池”運作，據中國理財網上的產品顯示，近來發(fā)行的理財產品多數在1年以下，這些專項債和資產證券化產品的流動性不強，期限又動輒3-7年，若想成功發(fā)行，還需提高利率，勢必推高財務成本。

然而，這并非意味著資本寒冬的到來。記者注意到，2018年12月底，朗詩綠色集團宣布參與了由平安不動產聯(lián)合深圳平安大華匯通財富管理有限公司共同實施的“平安匯通-平安不動產朗詩租賃住房系列資產支援專項計劃”，該產品采用儲架發(fā)行機制，儲架規(guī)模達50億元。

無獨有偶，12月18日，中駿宣布，旗下長租公寓品牌“FUNLIVE方隅”與基匯資本旗下管理基金正式簽署框架協(xié)定、平臺合作協(xié)定及種子專案的買賣協(xié)定。據此，雙方將共同成立長租公寓投資平臺，首期規(guī)模為8億美元，目標未來3年平臺規(guī)模超過100億元。

“對于中小企業(yè)，就不要指望好的融資。不過，大品牌的融資一直在春天里。”全靂表示，行業(yè)“余額”已不多，資本與資源會越來越向頭部企業(yè)傾斜。而長租公寓融資門檻已不是1億-2億，現在起步融資為10億，只有這些“玩家”才可繼續(xù)在長租公寓市場內奔跑。

不過，在廣州建方長租總經理甘偉看來，市場上并不缺少錢，關鍵在于企業(yè)自身的盈利模式，“如果盈利模式不是很清楚，進來后退不出去，投資方就會質疑與觀望。”

6 “地貴錢貴周轉慢”如何破？

實際上，作為一種新興業(yè)態(tài)，長租公寓的痛點在于“地貴、錢貴、周轉慢”，雖行業(yè)前景可期，但目前為止，尚無企業(yè)能給出清晰的盈利模式。

長租公寓目前很多企業(yè)采取的是包租模式，即傳統(tǒng)的二房東模式。在甘偉看來，二房東模式拿房成本較高，回報周期長，基本靠融資，生意有所困難，因此，這導致行業(yè)內出現大企業(yè)收購中小企業(yè)的現象。

記者了解到，目前美國和日本的公寓市場，基本采用的是輕重資產兩大模式。第一種是輕資產品牌輸出模式，幫助客戶獲得資金回報，從而收取一定的管理費，目前國內很多創(chuàng)業(yè)公司也在嘗試輕資產模式;另一種是REITs模式，即通過資金收購來改造、運營管理，再做REITs，從而形成資產管理的閉環(huán)。

不過，在甘偉看來，目前輕資產模式可以探討，但為時尚早，還無法很快形成規(guī)模效應。而總重資產模式也需要時間，需要關注收購的資產價格是否足夠低，目前也沒有成為主流的模式。

基于此，甘偉總結稱，三種模式目前都存在一定問題，因此，2019年會是個長租公寓從業(yè)人員相對冷靜、迷茫的一年，但這并不代表行業(yè)會冷清、停滯，“相信會有各種新模式的探討，思考后再出發(fā)，畢竟這一行業(yè)還是個朝陽行業(yè)，才剛剛開始。”

新京報記者 張曉蘭編輯袁秀麗校對趙琳

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