2019年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)密集發(fā)布融資計(jì)劃，融資需求持續(xù)井噴，公告的擬融資總額超過(guò)1000億元。償還借款、補(bǔ)充流動(dòng)資金等成為企業(yè)融資的主要用途。值得注意的是，房企境內(nèi)和境外融資成本差異較大，部分房企境內(nèi)融資利率低于4%，境外融資利率超過(guò)10%。

融資規(guī)模逾1000億元

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至1月16日，2019年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)新增融資規(guī)模超過(guò)1000億元，部分房企融資規(guī)模超過(guò)100億元。

從融資用途看，償還借款、補(bǔ)充流動(dòng)資金是最重要的兩個(gè)方面。招商蛇口1月15日晚間公告，擬發(fā)行15億元超短期融資券，發(fā)行期限為120天，主要用于償還2019年1月到期的一宗10億元規(guī)模債券，以及償還銀行貸款。公告顯示，公司已發(fā)行尚未兌付債券及債務(wù)融資工具共13筆，合計(jì)225億元。其中，境內(nèi)存續(xù)期間超短期融資券40億元、中期票據(jù)72億元、公司債94億元、優(yōu)先債券19億元。

不少“借新債補(bǔ)舊債”的房企本身債務(wù)種類(lèi)較多。以保利發(fā)展為例，公司1月15日公告，擬發(fā)行15億元中期票據(jù)，發(fā)行年限為3年，其中10.5億元擬用于長(zhǎng)春、成都等多個(gè)地區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銀行貸款，4.5億元擬用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。三季報(bào)顯示，截至2018年9月30日，保利地產(chǎn)待償還直接債務(wù)融資余額為13.98億美元和365億元。其中，13.98億美元為在境外發(fā)行的固息債券，365億元人民幣為在境內(nèi)發(fā)行的150億元中期票據(jù)、65億元長(zhǎng)期限含權(quán)中期票據(jù)、150億元公司債券。

不少公司新增融資利率較低。以電建地產(chǎn)為例，公司擬發(fā)行2019年度第一期超短期融資券，該融資券核準(zhǔn)發(fā)行規(guī)模為45億元，本次發(fā)行規(guī)模為10億元，申購(gòu)利率區(qū)間為3.50%-4.50%，發(fā)行期限為270天。主要用于償還2019年1月到期的一筆借款。該借款金額為10億元，利率為4.80%。

諸葛找房首席分析師陳雷表示，房企采用“借新債補(bǔ)舊債”的方式只有在市場(chǎng)好的情況下才可以使用。市場(chǎng)下行時(shí)，很容易造成資金鏈斷裂，造成嚴(yán)重后果。目前M2增速放緩，不適合采用“借新債補(bǔ)舊債”。

部分房企創(chuàng)新融資模式，以應(yīng)收賬款做抵押進(jìn)行融資。以陽(yáng)光城為例，其擬以公司及下屬子公司項(xiàng)下房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中形成的購(gòu)房應(yīng)收款為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行融資，總額不超過(guò)20億元。

境內(nèi)境外利率差別大

值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)和境外融資成本差異較大。不少企業(yè)境內(nèi)融資利率不足4%。以上海臨港為例，公司2019年面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券(第一期)分兩個(gè)品種，品種一為4年期固定利率債券，在債券存續(xù)期第2年末附發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán);品種二為5年期固定利率債券，在債券存續(xù)期第3年末附發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。其中，品種一的票面利率為3.74%，實(shí)際發(fā)行規(guī)模為3億元;品種二的票面利率為3.85%，實(shí)際發(fā)行規(guī)模為5億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，從目前情況看，房企融資難度有所降低。多家企業(yè)公布的融資成本均比之前有所降低。

境外融資方面，近期案例融資利率多在10%左右。以正榮地產(chǎn)為例，公司將額外發(fā)行1.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，2020年到期，年利息為10.5%。此外，公司2億美元于2020年到期的優(yōu)先票據(jù)將于香港聯(lián)交所發(fā)行上市，年利息為8.6%。

不乏超大型房企選擇境外高成本融資。以融創(chuàng)中國(guó)為例，公司擬發(fā)行2021年1月15日到期的票據(jù)，票據(jù)規(guī)模為6億美元，年利率為8.375%。票據(jù)將自2019年1月15日起按年利率8.375%計(jì)息，利息將由2019年7月15日起，每半年支付一次。發(fā)行票據(jù)所得款項(xiàng)將主要用于集團(tuán)現(xiàn)有債務(wù)再融資。諸葛找房首席分析師陳雷表示，房企一般會(huì)優(yōu)先選擇境內(nèi)融資，只有境內(nèi)融資難的情況下才選擇境外融資。境外融資本身就利率高，尤其對(duì)于國(guó)內(nèi)的房企評(píng)級(jí)較低利率更高。

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