42941元/平方米

新建商品房成交均價緩漲

2019年伊始，過去一年的樓市數(shù)據(jù)陸續(xù)推出。根據(jù)北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年北京新建商品房新增供應(yīng)套數(shù)(不含回遷房，因暫停網(wǎng)簽更新，數(shù)據(jù)不包括12月31日，下同)74931套，同比增長46.94%，成交套數(shù)42994套，同比下降4.27%。

如果包含回遷房，2018年，北京新建商品房總成交為44696套，同比2017年減少11.08%，成交減少則更為明顯。價格

均價42941元/平方米

對比2015年至2018年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2018年北京新建商品房的成交套數(shù)創(chuàng)下四年來新低。對比2017年，在新增供應(yīng)套數(shù)同比增長46.94%的情況下，成交套數(shù)卻同比下降4.27%。

從成交均價來看，2018年的成交均價依然呈現(xiàn)增長的態(tài)勢，但是增幅相對放緩。根據(jù)北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年成交均價為42941元/平方米，同比上漲5.19%，而2016年、2017年成交均價同比上漲分別為21.76%、23.41%，所以成交均價的增幅明顯收窄。

另外，對比庫存數(shù)據(jù)得知，2016年庫存套數(shù)呈現(xiàn)下降趨勢，而2017年庫存量開始增加，2018年的新建商品房存量套數(shù)為134636套，是2015年至2018年庫存套數(shù)的最高值。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“供應(yīng)上升而成交下降，對于2018年北京新建商品房市場而言，最大的特點就是庫存量大幅增加。”

對于2018年新建商品房的市場表現(xiàn)，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波點評稱：“供應(yīng)充足，成交量減，庫存量不斷上升，商品房整體去化周期不斷拉長，作為全國樓市調(diào)控最嚴(yán)的城市，北京的降溫在一線城市中也表現(xiàn)得較為明顯。”

住宅

新增供應(yīng)套數(shù)上漲97.2%

對于新建商品住宅市場而言，供應(yīng)量激增是2018年的顯著特征。

據(jù)北京中原的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年，新建商品住宅市場(文中采用數(shù)據(jù)包括普通住宅、豪宅、別墅，不包括自住房)新增供應(yīng)44809套，同比上漲97.2%，是近四年來供應(yīng)的最高峰;雖然供應(yīng)量幾近翻番，對應(yīng)的成交套數(shù)為23836套，同比上升11.56%;年末庫存達(dá)到58610套，同比上漲55.72%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱：“大量限房價項目和共有產(chǎn)權(quán)房的入市是北京樓市供應(yīng)井噴的最主要原因。但是，目前限房價項目區(qū)域供應(yīng)扎堆現(xiàn)象明顯，共有產(chǎn)權(quán)房部分項目去化艱難，這使得供大于求開始明顯出現(xiàn)。”

據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2018年北京限房價項目供應(yīng)24893套，成交4530套，成交占比為9.7%;共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)22066套，成交7729套，成交占比為16.5%。

從價格來看，限房價項目的售價已經(jīng)開始出現(xiàn)調(diào)整。張大偉認(rèn)為：“隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，去化難度加大的項目有可能開始價格戰(zhàn)。”

預(yù)計

未來價穩(wěn)量跌

對于2019年新建商品房市場的走勢，張波預(yù)測稱：“在調(diào)控不放松的大背景下，市場基本面難言大改變。從需求端來看，由于限購政策存在，購房需求增加有限，樓市供應(yīng)則預(yù)計維持2018年水平，預(yù)計2019年北京商品房價整體將呈現(xiàn)小幅震蕩并微降態(tài)勢，成交量則繼續(xù)保持低位運(yùn)行，價穩(wěn)量跌將很可能成為2019年北京樓市的常態(tài)。”

對于新建商品住宅市場而言，嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“目前，市場應(yīng)該說進(jìn)入了結(jié)構(gòu)化的調(diào)整，尤其是除普通住宅以外，類似共有產(chǎn)權(quán)住房和限價房等成為交易的重點內(nèi)容，后續(xù)此類趨勢依然會繼續(xù)。”

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示：“當(dāng)前庫存持續(xù)走高，在市場繼續(xù)放量且戶型選擇越來越少以及政策沒有明顯放松的情況下，預(yù)計2019年去化依舊較難。”

153407套

二手住宅成交量略高于2017年

2018年，對中國樓市而言，注定是不平靜的一年。在調(diào)控背景下，2018年政策環(huán)境保持連續(xù)性及穩(wěn)定性，部分剛需及剛改客戶階段性入市，但并沒有改變市場的整體趨勢。業(yè)內(nèi)預(yù)計，2019年交易量整體較為平穩(wěn)。

成交

5月回升至18096套

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，2018年北京二手住宅共成交153407套(數(shù)據(jù)不包括12月31日)，比2017年的13.6萬套稍微增加。

從每月的走勢看，2018年二手住宅市場需求為低位平穩(wěn)釋放，高峰與低谷相比歷年差距較小。整體市場在5月前后出現(xiàn)一波小高峰，5月份成交量回升至18096套，成為全年交易最高點。不過，到了年末再次退燒。其中，12月份二手房簽約為11540套(數(shù)據(jù)不包括12月31日)，與11月份的11203套基本持平。

自“3·17”新政出臺后，隨著北京二手房市場的快速冷卻，二手房價隨之下跌。從麥田房產(chǎn)成交均價來看，伴隨著交易量的低位釋放，2018年二手住宅均價較上年下降約5%，各月份之間價格小幅波動。

市場雖冷，但不減北京二手住宅絕對主力的地位。貝殼研究院的統(tǒng)計顯示，二手住宅與新房住宅(扣除自住型商品房等政策性住房)成交套數(shù)比為6.1，2018年二手房市場依然占據(jù)主導(dǎo)地位。

值得注意的是，限房價項目套均面積90平方米以內(nèi)，套總價五百萬左右，與近兩年二手房主力交易戶型和總價重疊，因此，在2018年下半年限房價項目井噴供應(yīng)后，二手房交易占比量明顯下滑，至10月份，達(dá)到了近兩年占比最低值，僅占77%，而11月份雖略有回升，但依然低于過往。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計顯示，2018年北京二手房交易中全款占比為22.1%，較2017年減少1.2個百分點。在貸款成交中，商貸占比為31.2%，較2017年下降20%，主要是由于2017年調(diào)整政策后，認(rèn)房認(rèn)貸政策使得商貸優(yōu)勢銳減，公積金及組合貸成交占比則明顯上升。

預(yù)計

合理需求可能釋放

對于2019年二手房市場的展望，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，整個宏觀政策層面會對購房者的信心帶來有利支撐，進(jìn)而提振整體住房市場。不過，從2019年全年來看，隨著“限競房”供應(yīng)高峰的來臨，部分購房客群會從二手市場流向新房市場，從而對二手房市場帶來較為明顯的沖擊。

而在麥田房產(chǎn)首席市場分析師張葉松看來，2019年上半年，市場價格依然處于小幅下滑區(qū)間，交易量整體較為平穩(wěn)，階段性會出現(xiàn)春節(jié)低迷、節(jié)后回升的歷史規(guī)律。

從政策層面上看，張葉松指出，預(yù)測2019年政策基調(diào)依然是以保持市場穩(wěn)定為主旨，由于此輪政策已維持較長周期，后續(xù)存在需求釋放壓力。因此，不排除下半年出臺長效機(jī)制，在控制價格的基礎(chǔ)上，允許合理釋放需求交易的可能性。不過，可以肯定的是，房地產(chǎn)投資時代已經(jīng)告別，一條保障民生保護(hù)剛需的探索路線正在進(jìn)行。

13.7%

土地溢價率刷新10年低值

2018年北京土地市場已經(jīng)收官，據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，2018全年，北京合計出讓72宗土地，其中住宅用地共計出讓52宗地，總建筑面積624.48萬平方米，平均樓面價約23499元/平方米。專家預(yù)計，2019年，隨著土地供應(yīng)量加大，北京房地產(chǎn)市場去化難度也將增大。

地價

平均樓面價23499元/平方米

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年合計出讓72宗土地，規(guī)劃建筑面積達(dá)到了856萬平方米，土地出讓金合計1682.9億元，同比下調(diào)40%。溢價率刷新了近10年來歷史最低值，72宗地塊平均溢價率只有13.7%，2015年至2017年土地溢價率分別為38%、31%年、24%。

在上述成交的72宗土地中，住宅地塊合計共52宗，合計規(guī)劃建筑面積約為624萬平方米，收攬土地出讓金1467.48億元，平均樓面價23499元/平方米。其中純限房價項目合計有388萬平方米，而2017年則為443萬平方米。從土地市場的溢價率看，刷新數(shù)年來最低點的主要原因是土地限價。

此外，上述數(shù)據(jù)顯示，2018年北京住宅用地中共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地合計11宗，共計100.38萬平方米;限房價項目用地42宗地共計388萬平方米。而2017年共有產(chǎn)權(quán)用地28宗，共計302萬平方米;限價房用地44宗，共計442.5萬平方米。

預(yù)計

1月土地出讓金超300億

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京累計供應(yīng)的限房價項目土地合計已達(dá)86塊，限價房住宅規(guī)劃建筑面積高達(dá)830萬平方米。其中，大部分或?qū)凑?ldquo;7090”政策出讓，北京已經(jīng)成交的土地將形成超過7萬-8萬套房源。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，過去幾年，北京大量的住宅用地上已逐步產(chǎn)生現(xiàn)實房源，增加的供應(yīng)量主要體現(xiàn)在限房價項目。預(yù)計后續(xù)還將有大量地塊上市。

張大偉預(yù)計，2019年1月，北京將有25宗土地出讓，其中，17宗地是住宅土地，1月土地出讓金將超過300億元。

20億

13個普宅樓盤突破20億大關(guān)

根據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年北京新建商品房成交市場中，居住類物業(yè)成交面積繼續(xù)保持高位，占整體市場的八成。

其中，2018年北京普通住宅市場總成交額1340.06億元，環(huán)比2017年上漲11%，共成交21547套，環(huán)比減少585套，總成交面積248.81萬平方米，占比41%，位居各類產(chǎn)品之首。

2018年別墅成交比2017年表現(xiàn)為量跌價漲，成交額回落。別墅2018年成交面積為100.16萬平方米，占比17%。

2018年寫字樓成交額環(huán)比有所提升，成交均價平穩(wěn)上漲，成交面積106.77萬平方米，占比18%。

商業(yè)市場表現(xiàn)欠佳，成交額、成交量均創(chuàng)下近年新低。

在北京中原最新發(fā)布的2018年北京普宅成交排行榜中，包括中海寰宇天下、亦莊金茂府、京投發(fā)展公園悅府、中糧天恒天悅壹號、中糧京西祥云、北京城建世華龍樾等13個住宅項目成交額均突破20億元大關(guān)。

石景山區(qū)的中海寰宇天下以91.11億元的成交額，問鼎2018年北京新房成交市場排行榜首位，共成交1345套。亦莊金茂府以38.04億元的成交額，位居亞軍。京投發(fā)展公園悅府以29.44億元的成交額，位列第三。

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