11月8日，長沙天心區凱富南方鑫城小區二期，工作人員正對該樓盤分戶查驗的整改情況再次進行確認。圖/記者辜鵬博

規劃設施設備不到位、房屋質量缺陷(外墻磚脫落、電梯安全隱患等)，新小區遇到類似問題，業主往往會去找物業，但這其實應該是開發商要負責的問題。

近日，長沙天心區率先開展新建物業承接查驗工作，開發商必須在物業交付使用15天前，完成承接查驗工作，并向區城鄉建設局辦理備案。

天心區城鄉建設局表示，在前期調研中，發現一半以上的物業糾紛與開發商遺留問題有關，承接查驗工作能較好地將矛盾在前期化解。

位于長沙市天心區南托街道的凱富南方鑫城小區二期下個月就要交房了，房屋是否已達到交付標準?小區公共設施是否配備合理?……很多業主都非常關注。在天心區城鄉建設局指導下，街道、社區、物業管理、開發商、建設方等各方共同對小區進行了分戶驗收。針對查驗中發現的墻面空鼓、開關插座歪斜等問題，工作人員要求開發商及時進行整改。

11月8日，南托街道辦事處工作人員，再次對該樓盤的相關整改工作進行“回頭看”。

長沙市天心區率先開展新建物業承接查驗工作，要求轄區內房地產建設單位必須在物業交付使用15天前，在區城鄉建設局指導下與先聘的物業服務企業完成承接查驗工作，并向區城鄉建設局辦理備案。“我們在調研時發現50%以上的物業糾紛與開發商遺留問題有關，這樣的承接查驗能較好地將矛盾在前期化解，防止出現。”天心區城鄉建設局副局長鄧利民說。

分戶查驗后對公共設施進行驗收

凱富南方鑫城小區二期兩棟房屋共有300多戶業主，即將在12月份交房。南托街道南鑫社區物業專干何舒洋介紹，分戶查驗主要是看墻面是否有裂縫、空鼓，層高是否符合標準，插座開關是否規整，廁所是否存在漏水現象等。10月底，在花4天時間對凱富南方鑫城小區二期所有房屋進行入戶查驗后，街道、社區、開發商、建設方、物業公司共同開了個承接查驗的交辦會，在會上，將查驗過程中發現的問題制作了一份書面整改計劃，逐一向建設單位提交，要求其按計劃要求整改。

11月8日，在天心區城鄉建設局、南托街道相關工作人員的指導下，該樓盤物業、建設單位對該樓盤分戶查驗的整改情況再次進行確認，同時對部分公共部位進行承接查驗。工作人員來到小區11棟12樓一套140平方米的住房內，施工方工程部負責人肖用介紹說，之前發現的開關插座不規范等問題已經整改完畢。

在分戶查驗過后還要由有關職能部門對小區供水、供電、供氣、通信等公用設施分別進行驗收。

整改完畢還將組織復驗

天心區城鄉建設局制訂了一套完整的流程要求。根據要求，承接查驗的內容除竣工總平面圖，供水、供電、供氣、供熱、有線電視等準許使用文件外，還包括對小區共用部位、共用設備設施等查驗。共用部位一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂及外墻、門廳、樓梯間、走廊、架空層及設備間等;共用設備則包括了電梯、水泵、避雷設施、消防設備、變配電設備、供暖及空調設備等;共用設施包括了道路、綠化、人造景觀、圍墻、排水溝、污水井、污水處理設施、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施以及物業用房等。

“承接查驗的主體是開發商和物業公司，由區城鄉建設局和街道辦事處進行指導，并監督其履行該程序。”天心區城鄉建設局副局長鄧利民介紹說，新建物業在具備承接查驗條件后，建設單位應以書面形式通知物業服務企業進行物業查驗，同時抄送區城鄉建設局和物業所在街道辦事處。物業企業應會同建設單位共同確定物業承接查驗方案，明確參加承接查驗的相關人員、工作流程、查驗記錄表格、時間及進度安排等。在承接查驗中發現的問題，應制作書面整改計劃，由建設單位按計劃要求整改，并于整改完畢后組織復驗。

半數糾紛與開發商遺留問題有關

天心區現有居民小區470多個，其中有物業管理的小區350個，物業管理企業207家，管理建筑面積3000多萬平方米。物業(不動產)的矛盾糾紛成為12345熱線投訴的焦點問題之一。

天心區城鄉建設局在調研中發現，搜集到的107個各類重點矛盾糾紛中，50%以上的物業糾紛與開發商遺留問題有關。其中，業主與開發商矛盾21個，內容涉及售房宣傳的夸大、規劃設施設備不到位、房屋質量缺陷(外墻磚脫落、電梯安全隱患等)。業主與物業公司矛盾糾紛25個。

鄧利民說，實際上很多物業矛盾都是開發商在開發時就出現的問題，卻讓后來的物業“背鍋”，而開展承接查驗工作可以提早發現并解決問題，能夠大幅減少未來可能產生的物業糾紛。

他認為，物業矛盾糾紛調處原則上應“以塊為主，條塊結合”，由屬地街道牽頭，多部門聯動配合，及時將矛盾化解在萌芽狀態。

案例

交房未半年精裝房頻漏水

長沙市民曹先生購買了一套精裝房，但是交房后，就出現衛生間漏水滲水、墻壁空鼓等質量問題。曹先生報修了5個月，仍不見修好。由于妻子懷孕，曹先生不得不在外面租房。該小區開發商針對滲漏水問題進行大規模整改。

調整規劃引發矛盾糾紛

某江景樓盤因為三期建設規劃的調整，引起一期業主與開發商之間的矛盾糾紛。業主與物業的矛盾，主要包括前期物業公司有意或無意掩飾開發商質量缺陷、物業公司履約不到位、業主不按期繳納物業管理費等。

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