新京報漫畫/陳冬

一家之言

對開發商來說，高價拿地不可能低價售房。拿的地價格越高，房價就會越高。反之，則越低。

根據上海易居地產研究院數據，2018年4~7月，地價同比增幅已連續4個月下跌，而房價同比增幅連續4個月小幅上漲，到7月份，房價同比漲幅已大于地價同比漲幅。這也是2016年5月份以來，地價漲幅首次低于房價漲幅。

眾所周知，地價是房價的主要構成部分，從2003年房地產市場放開以來，地價占房價的比重就一直處于上升態勢。在建筑成本、各種規費等相對穩定的情況下，影響房價的主要因素應當是地價。地價漲，則房價漲;地價穩，則房價穩;地價下降，房價也就能夠下降。否則，房價很難出現下降。

事實也是，發達國家之所以房價比較穩定，最主要的原因之一就是地價占房價的比重不是很高。美國地價占房價的比重長期徘徊在20%~30%之間，主要城市也就在30%~40%。英國則保持在25%~38%之間，瑞典只有20%~22%。因此，房價的變動主要是由市場的變化引起的。一旦市場處于低迷狀態，房價很快就能出現下降現象。

更重要的，房價不受制于地價，相關的風險會更小。因為開發商無法利用土地從銀行獲得更多資金支持，土地與金融的關系也就沒有那么密切，即便出現房價下跌，也不會給銀行帶來很大的風險。相反，如果土地與金融的關系過于密切，開發商的貸款主要依賴于土地的價值從銀行獲得。那么，一旦房價下跌，就有可能引發金融風險。

日本房地產危機的爆發，很大程度上源于土地與金融的關系過于密切。根據日本通產省和日本銀行1998年的調查，日本主要城市地價占房價的比重在60%~75%之間，東京則超過85%。所以，日本最終爆發房地產市場危機，導致日本經濟出現嚴重衰退，直到現在房地產危機留下的影響都未完全消除。

正因為如此，如何降低地價在房價中的比重，對解決房價過高的問題，特別是遏制房價上漲具有十分重要的作用。只有讓地價上漲的步伐停下來，房價上漲的步子才能放慢，并最終回到理性軌道。

目前一系列的調控政策，已經對開發商、炒房者等參與者的行為形成了有效約束。從開發商的角度來看，資金閘門的持續收緊，已經讓相當一部分開發商沒有了繼續瘋狂拿地、尤其是高價拿地的動力。一些資金實力不強的開發商，甚至已經通過股權轉讓的方式保持資金平衡，確保資金鏈不斷裂。資金實力較為雄厚的開發商，也不敢再像過去一樣拼命負債拿地，而是擇地而拿，沒有十足把握賺錢的土地，一般不會輕易出手。

如此一來，土地流拍的現象日益明顯。據中原地產研究中心統計數據顯示，今年前7個月，一線城市土地流標共有13宗，創下2012年以來的新高，而去年同期僅有4宗土地流標;二線城市土地流標共154宗，2017年同期為77宗;三線、四線城市土地流標合計達到629宗，而2017年同期為284宗。今年前7個月，全國房地產市場土地流標共796宗。

顯然，土地流拍現象增多與地價漲幅下降是密切相關的。正是因為開發商拿地的動力減弱，才導致地價上漲的動力下降，繼而帶來地價漲幅回落。如果對開發商的融資環境再收緊一點，調控的力度再加大一點，開發商拿地的動力會進一步降低，流拍等現象會更多，地價也會更加趨于理性。

此前，調控的重點主要放在后端的房價上，限購限售限貸等，確實對房價起到有效的遏制作用，房價漲幅明顯放緩。當政策發力到一定時候，如果繼續緊盯房價不放，而不把重點轉向地價上，房價上漲的內在動力就難以得到有效遏制。

畢竟，對開發商來說，高價拿地不可能低價售房。拿的地價格越高，房價就會越高。反之，則越低。所以，下一輪調控重點必須從房價轉向地價。一方面，有效增加土地供給，緩解土地供需矛盾，以此降低地價;另一方面，降低土地出讓金征收比例，降低土地成本。在此基礎上，加大市場整治力度，堅決遏制炒房。

近期出現的兩年多來地價漲幅首次低于房價漲幅消息，傳遞的是積極信號。至少，說明調控已經產生比較好的效果，遏制房價上漲已經傳導到地價，并有可能與房價產生互動，最終推動房價的下降。

□譚浩俊(財經評論人)

關鍵詞： 一輪 地價 房價