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隨著房地產(chǎn)各項寬松政策發(fā)布，8月，上海新房及二手房的市場活躍度提升，疊加認房不認貸政策落地，業(yè)內(nèi)預計“量升價穩(wěn)、預期向好”是金九銀十的重要特征。

八批次新房已有5個樓盤觸發(fā)積分

9月7日，據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，8月份，上海全市共成交新建商品房4975套，環(huán)比增長4%，同比下降52%；成交金額393億元，環(huán)比增長14%，同比下降45%；套均總價789萬元/套，環(huán)比增長9%，同比增長13%；成交均價70467元/平方米，環(huán)比增長10%，同比增長14%。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為，第八批集中供應(yīng)如期入市。第八批集中供應(yīng)26個項目，共計8444套房源，供應(yīng)面積約102萬平方米。第八批中均價超過10萬元的項目再度回歸，共有7個項目。從分布區(qū)域來看，黃浦、徐匯、普陀、楊浦等市區(qū)均有項目入市。

根據(jù)鏈家研究院監(jiān)測，從已完成認購的情況來看，有5個項目觸發(fā)積分，相對來說，表現(xiàn)好于前面兩批。此外，隨著第八批次不少10萬+項目的入市，疊加近期上海放開認房不認貸，打新的積極性可能會再度提升。從放開認貸的首個周末來看，新房售樓處人頭攢動，不少原先在外地有貸款記錄、在上海無房的剛需客在新政的利好下，紛紛選擇入市。

其中，八批次中高總價項目海玥黃浦源于9月6日開啟認購，該項目要求認購金350萬元，首套存款金額證明500萬元，二套存款金額證明1750萬元。共推出308套，戶型建面約93-598平方米的房源，均價約143000元/平方米。根據(jù)第三方機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，該項目認購第1天認購率為22%，未觸發(fā)積分。

鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，從8月份的新房成交結(jié)構(gòu)來看，90-110平方米的占比增加較為顯著，占比達到59%，較去年增加了10個百分點。70-90平方米的占比下降顯著。價格上來說，400萬-600萬元的占比增加較為顯著，占比達到33%，增加了8個百分點。400萬元以下的占比下降，1000萬元以上的占比下降。

有新房銷售人員認為，隨著“認房不認貸”政策的落地，更有利于改善型客戶群體入市，因此部分原先手頭就握有資金的客戶會直接認購總價較高的改善型房源。而對于部分本地無房或外地有過貸款記錄的客群而言，此次被重新認定為首套房資格，亦有利于剛需房源成交。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，從調(diào)研情況而言，當前上海新房市場確實處于活躍和復蘇的態(tài)勢，且部分數(shù)據(jù)好于預期。一方面，看房量明顯增多，另一方面，部分項目過去單日銷售最多僅1-2套，但是政策落地后，單日銷售可以超過10套。

澎湃新聞走訪多個新房項目也發(fā)現(xiàn)，隨著“認房不認貸”政策的落地，剛需購房者以及改善型客戶已迅速作出決策，政策落地效果明顯。部分項目在新政落地后通宵賣房，也有多個新房項目單日銷售額破億，售樓處的停車位被停得滿滿當當。

周末二手房掛牌量增長65%

不僅是新房市場，二手房市場成交量也已止跌企穩(wěn)。

據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，8月份，上海全市共成交二手房1.37萬套，環(huán)比增長9%，同比下降30%；成交金額454億元，環(huán)比增長10%，同比下降31%；套均總價330萬元/套，環(huán)比增長1%，同比下降2%；成交均價40421元/平方米，環(huán)比增長2%，同比增長2%。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾指出，8月份，在政策利好信號頻頻釋放下，市場止跌企穩(wěn)，成交量環(huán)比增長9%。從成交結(jié)構(gòu)來看，不少剛需客戶選擇入市，剛需類產(chǎn)品成交占比增加。此外，貝殼景氣指數(shù)和KMI（貝殼經(jīng)理信心指數(shù)）都呈現(xiàn)上升的態(tài)勢，說明7月以來市場基本已經(jīng)筑底。同時，8月末9月初，房地產(chǎn)各項寬松政策發(fā)布，上海官宣放開認房不認貸，為市場注入強心劑。

根據(jù)上海鏈家研究院的數(shù)據(jù)，放開后的首個周末，鏈家門店成交量較平時周末增長近70%，這主要是之前已經(jīng)有購買意向、在等政策落地的客戶選擇快速上車。門店帶看量增長30%以上，不少剛需和剛改客戶將享受到這波政策紅利。此外，周末的新增掛牌量增長65%，說明不少業(yè)主的置換需求，在認房不認貸放開后被激活，預計隨著市場成交逐步活躍，9月成交量會有進一步的增長。

從價格來看，8月全市均價穩(wěn)中有增，主要原因為外環(huán)內(nèi)成交占比有所增加。目前來看，利好政策的釋放暫未導致價格的大幅波動，僅個別業(yè)主存在提價的行為，不過議價空間確實略有收窄。

不過，也有經(jīng)紀人向澎湃新聞反饋，隨著當前新增掛牌量的增加，對于著急置換的客戶而言，掛牌價格有優(yōu)勢才更容易成交，“一般都是先推有性價比的，提價的話，成交只能靠后?！?/p>

但總體來看，嚴躍進認為，“量升價穩(wěn)、預期向好”是金九銀十的重要特征。同時，這波行情會持續(xù)，充分體現(xiàn)了各類購房政策積極到位、效果顯現(xiàn)的導向，市場情緒也總體上處于積極樂觀的一面。

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