繼2017年6月30日、2018年2月14日赴港交所呈遞招股書后，2018年11月21日，萬創國際有限公司(下稱“萬創國際”)第三次向港交所遞交招股書。

據悉，萬創國際總部位于安徽，主要專注于安徽省淮南市的住宅物業開發及銷售業務，公司獲取收益主要依靠位于淮南市的泉山湖項目。

據招股書顯示，近三年萬創國際的資本負債率數據高企，2017年甚至達到1218.00%。而截止今年9月30日，萬創國際資本負債率高達418.90%。

此外，招股書還披露了萬創國際各項違規事件，包括社會保險基金供款、住房公積金供款、提供關聯公司間公司間借款、向物業買家提供借款以資助其支付首付款、投放禁止類廣告。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，萬創國際有資金需求，尤其是現在處于市場下行期，資本市場融資條件比較緊張，企業想搭建自身的資本市場融資渠道以獲取資金。此外，現在香港資本市場窗口期還開著，許多企業會選擇赴香港呈遞招股書。

業務主要集中于安徽省淮南市

招股書顯示，截止2018年9月30日，萬創國際擁有總建筑面積73.37萬平方米的土地儲備，包括仍未售出可銷售總建筑面積3.61萬平方米及可租賃總建筑面積2.24萬平方米的已竣工物業，占總土地儲備面積8.00%;總規劃建筑面積47.97萬平方米的開發中物業，占總土地儲備65.4%;及總規劃建筑面積19.55萬平方米的持作未來開發物業，占總建筑土地儲備26.6%。

近幾年萬創國際所獲盈利主要依賴于位于安徽省淮南市的泉山湖項目。

招股書顯示，2015年、2016年、2017年萬創國際分別實現收益4.24億元、7.81億元以及6.29億元。截止2017年9月30日，實現收益2.89億元;截止2018年9月30日，實現收益7.57億元。

招股書披露，萬創國際的收益來自泉山湖項目不同住宅物業的開發及銷售。而其他收入及收益主要包括向關聯方提供貸款的利息收入、出售可供出售投資的收益、租金收入、服務收入及銀行利息收入，2015年、2016年及2017年以及截止2018年9月30日分別約獲取0.23億元、0.53億元、0.13億元及0.04億元。

毛利方面，財報數據衡量基數也主要來源于泉山湖項目。2015年、2016年、2017年萬創國際收獲的毛利分別為1.61億元、1.39億元以及1.60億元;毛利率分別為37.9%、17.8%、25.5%。截止2017年9月30日，毛利為0.78億元，毛利率為26.9%;截止2018年9月30日，毛利為2.63億元，毛利率為34.7%。

根據安徽省房地產研究會于2016年12月的調查，以整體綜合實力計，房地產企業50強當中的逾40強是在安徽省主要城市重點開發住宅物業項目的地方企業，而泉山湖置業就是其中之一。

招股書展示，根據淮南市房地產管理局的銷售記錄，于2016年、2017年及2018年首6個月，以一手商品房銷售當中已出售/已預售總建筑面積計，萬創國際在淮南市房地產開發商10強中分別排名第二、第三及第一。于2015年至2018年首6個月期間，以已出售/已預售建筑面積計，泉山湖項目亦是淮南最大的住宅物業項目。

今年10月，萬創國際為獲取更大的市場空間，將業務版圖擴大至安徽省另一個戰略目標地區——六安市。招股書指出，萬創國際以總代價約3.36億元收購安徽六安一宗土地，六安萬創未來置業為此而注冊成立，“預期于2018年11月取得相關土地使用權證，并將于2019第一季度開始建設。”

張宏偉向《華夏時報》記者表示，三四線城市庫存量還會進一步增加，企業將面臨新一輪去庫存壓力。如果企業業務仍只布局三四線城市，那么企業未來市場競爭以及去庫存的壓力將會較大，需做好風險防范工作。

資產負債率達418.90%

然而不可忽視的是，縱觀近三年財務數據，萬創國際的資本負債率一直處于較高水平，2015年、2016年分別為608.50%、716.80%，至2017年甚至達到1218.00%。而截止今年9月30日，萬創國際資本負債率為418.90%。

招股書給予解釋，公司2016年的資本負債比率較2015年有所上升，主要是由于計息其他借款由2015年的約0.5億元增加至2016年的約0.99億元，及部分被2016年度產生純利致使權益總額增加所抵銷;2017年較2016年有所上升，乃因宣派股息750萬元令權益減少及計息其他借款增加所致;截止2018年9月30日，萬創國際的資本負債比率有所下降，主要因于2018年7月向華融資產償還其他借款約3.60億元而致使其計息其他借款由2017年12月31日的約11.65億元降至2018年9月30日的約9.66億元及主要由截止2018年9月30日止9個月產生的純利致使權益總額增加。

計息其他借款數據顯示，萬創國際的其他借款來自第三方金融機構的借款，于2015年、2016年及2017年12月31日及2018年9月30日分別按13.5%至14.0%、12.0%至14.0%、9.9%至12.6%的年利率計算，“我們主要自華融資產取得借款，以為我們的物業發展項目提供資金。”

在招股書中“風險”一節里，萬創國際預估，“我們未必有充足的財力撥付我們未來土地收購及物業開發所需資金。我們主要通過其他借款、內部資金及預售及銷售物業為我們的物業項目提供資金。”

提供首付貸等多項違規

招股書中，萬創國際又披露了一系列違規事項。主要包括：社會保險基金供款、住房公積金供款、提供關聯公司間公司間借款、向物業買家提供借款以資助彼等支付首付款、投放禁止類廣告。

社會保險基金供款方面，萬創國際關聯公司聯華實業集團下屬子公司的泉山湖置業并無為其雇員向社會保險基金做出供款并扣應由其雇員承擔的社會保險。據估計，截止2015年、2016年及2017年12月31日止三個年度及截止2018年9月30日止九個月未作出社會保險供款總額分別為人民幣7000萬元、人民幣7000萬元、0及0。

根據相關中國法律法規，萬創國際預估因有關社保基金供款的不合規事項可能遭受的最高處罰為人民幣690萬元。

住房公積金供款方面，泉山湖置業并無為其雇員向住房公積金作出足額供款。據估計，截止2015年、2016年及2017年12月31日止三個年度及截止2018年9月30日止九個月未作出社會保險供款總額分別為人民幣1000萬元、人民幣1000萬元、0及0。

墊付借款方面，萬創國際的中國附屬公司泉山湖置業分別向聯華資產、聯華實業及淮南黃浦(均為本公司關聯方)墊付借款。

向物業買家提供借款以支付首付款方面，泉山湖置業為促銷物業，向若干物業買家提供借款以幫助彼等支付首付款。有關香頌小鎮一起六幢樓宇以九名客戶為受益人的墊付借款，總額為74.85萬元。

投放禁止廣告方面，淮南市工商行政管理局于2016年8月18日發出《行政處罰決定書》，認定龍湖路商貿文化廣場東主入口長方形框架上的廣告媒體及泉山湖置業在蔡新路實際陽光商廈東墻廣告媒體上展示的“泉山湖-香頌小鎮”項目沒有載明相關預售許可證書。

對于違規事項，萬創國際均給予解釋為對相關方面缺乏了解或不熟悉相關規定。

有關業務布局局限于三四線城市、三次赴港呈遞IPO以及違規事項等問題，《華夏時報》致電萬創國際相關負責人，其回應所有問題企業招股書上都已寫明。(許歆潔 袁曉瀾)

關鍵詞： 萬創國際 IPO 違規