3月23日綠城中國的業(yè)績會(huì)在高管們輕松介紹業(yè)績的氛圍中開始，但中途的一個(gè)小插曲讓這場業(yè)績會(huì)有了更多的話題。

進(jìn)入問答環(huán)節(jié)后，兩位小股東接連向管理層發(fā)難，直白地拋出綠城“業(yè)績爆雷”的問題。

綠城已經(jīng)連續(xù)三年進(jìn)行大額減值計(jì)提，這是部分小股東對其感到不滿的主要原因。年報(bào)顯示，去年，綠城各項(xiàng)減值計(jì)提合計(jì)近15億的，而2017年和2018年，綠城的減值計(jì)提金額分別為9.8億和17.35億。

業(yè)績會(huì)上鬧了這一出之后，原本看上去心情不錯(cuò)的綠城中國董事會(huì)主席張亞東不得不開口安撫小股東。他表示，在綠城內(nèi)部沒有“爆雷”的說法，改變過去需要一段時(shí)間，目前大部分歷史遺留問題已經(jīng)得到解決，一小部分問題正在解決，眼下遇到的情形都是在預(yù)料之中。

盡管管理層顯得十分有把握，但受到財(cái)報(bào)的影響，3月23日綠城中國股價(jià)大跌，截至收盤跌幅達(dá)到14.6%。張亞東在業(yè)績會(huì)上透露，綠城正在研究回購事宜。

“康復(fù)期”的陣痛

對于綠城現(xiàn)在的領(lǐng)導(dǎo)班子來說，2019年的成績不算太差。

過去的一年，綠城終于收獲了遲來的碩果，成功跨過2000億門檻，完成銷售額2018億，同比2018年上漲29%。收入方面同比上一年實(shí)現(xiàn)2.1%的略微增長，錄得615.93億。

綠城的收入中，住宅銷售的占比正在逐年降低，代建的占比不斷提高。年報(bào)顯示，2019年，物業(yè)銷售收入仍是其收入的主要來源，占總收入的88.4%，為544.33億，但與2018年相比較，物業(yè)銷售的收入減少了8億，微降1.52%。

反觀代建業(yè)務(wù)的收入，則呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢。截至2019年末，綠城實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理服務(wù)收入為18.29億，而2018年，這一數(shù)字為13.66億，綠城的代建業(yè)務(wù)收入在去年實(shí)現(xiàn)33.9%的增長。

當(dāng)然，提高代建的比例是這些年來綠城著手在做的工作。去年張亞東就向媒體坦言，未來綠城會(huì)以輕資產(chǎn)為重要方向，而代建便是綠城輕資產(chǎn)板塊中的重點(diǎn)業(yè)務(wù)之一。去年實(shí)現(xiàn)大幅增長，也算是綠城在輕資產(chǎn)道路上又邁進(jìn)了一步。

但看上去不錯(cuò)的業(yè)績無法掩蓋背后種種問題。以張亞東為首的中交系領(lǐng)導(dǎo)班子上馬之后，綠城就走起了高周轉(zhuǎn)的路子，按照張亞東的要求，綠城拿地后要在4個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)開工、9個(gè)月開盤、14個(gè)月資金回正。

與此同時(shí)，為了支撐后續(xù)規(guī)模的發(fā)展，綠城還加快了拿地步伐。過去一年，綠城新增土地項(xiàng)目54個(gè)，總建筑面積1236萬平方米，預(yù)計(jì)新增可售金額2057億。值得注意的是，從前綠城較少出現(xiàn)在收并購市場，但去年，其新增土地中有17個(gè)項(xiàng)目來自于收并購，收購項(xiàng)目貨值同比增長332%。

不過，隨著綠城擴(kuò)張按下“快進(jìn)”，負(fù)債上升的問題隨之而來。從年報(bào)來看，2019年綠城總借貸金額達(dá)到955.77億，較2018年為141.19億;凈負(fù)債436.83億，較2018年增長約31.4%;凈資產(chǎn)負(fù)債率則連續(xù)三年上升，2017-2019年的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為46.4%、55.3%和63.2%。

不僅如此，綠城的盈利能力也未能跟上擴(kuò)張的速度。2019年，綠城股東應(yīng)占利潤為24.8億，同比增長147.3%。股東應(yīng)占利潤的大幅上漲主要原因在于2018年大幅下跌54.18%，若與2017年的數(shù)據(jù)相比，綠城去年的股東應(yīng)占利潤僅僅增加2.9億。

而另外一組數(shù)據(jù)進(jìn)一步暴露了綠城的短板。年報(bào)顯示，去年，其股東應(yīng)占核心凈利潤為43.36億，同比2018年增長14.2%，增幅較上一年下降47.8%。并且43.36億中還包含需要支出的12.87億永續(xù)債利息，以及近15億的減值計(jì)提。

這亦是小股東質(zhì)疑綠城“業(yè)績爆雷”的關(guān)鍵所在。不過，綠城中國執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁周連營回應(yīng)稱，目前的狀況還稱不上業(yè)績暴雷，“對現(xiàn)階段所處的狀況，我們是有信心的。不斷地評估資產(chǎn)和拋棄一些非主營業(yè)務(wù)，是成熟的做法，未來還是會(huì)堅(jiān)持這樣的原則。”

管理層承認(rèn)，2017年調(diào)控趨嚴(yán)之后，綠城有些項(xiàng)目確實(shí)出現(xiàn)了一些問題。張亞東透露，杭州雙限政策下，有幾個(gè)項(xiàng)目面臨著巨虧的處境。他將綠城近幾年的階段比喻為“康復(fù)期”，往后三年是“健身期”，再過三年，可能就能到達(dá)“快速起跑期”。“我們的成效可能和大家預(yù)期有差距，但我們正在努力向大家的期望靠近。”

5000億目標(biāo)和分拆上市

2000億關(guān)卡順利通關(guān)后，張亞東開始暢想真正屬于他的綠城時(shí)代。

今年綠城將目標(biāo)定在2500億，較去年預(yù)期的2600億稍有降低。據(jù)了解，今年綠城準(zhǔn)備推出共計(jì)3583億貨源，張亞東表示，雖然今年疫情對銷售產(chǎn)生影響，但全年完成2500億銷售目標(biāo)的壓力不大。

銷售數(shù)字之外，提升利潤指標(biāo)也是綠城今年的重要工作。“聚焦利潤是今年努力的方向，但這個(gè)利潤也是有限度的利潤。今年的項(xiàng)目都是在2016年和2017年拿下的地，基本面已經(jīng)確定，只能在這個(gè)基本面上做工作，在有限程度上提升利潤，但保證現(xiàn)金流穩(wěn)定是最基本的要求。”張亞東說。

對于接下來的五年，綠城已經(jīng)有了初步的想法。按照綠城的五年規(guī)劃，到2025年，其將實(shí)現(xiàn)5000億銷售規(guī)模，其中，以房地產(chǎn)銷售為主的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)要達(dá)到3500億，以代建為主的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)計(jì)劃完成1500億。

業(yè)績之外，“上市”成為關(guān)鍵詞。接下來，張亞東準(zhǔn)備先后將代建板塊“綠城管理”以及以“綠城+”為核心的理想生活集團(tuán)送入資本市場。

綠城管理已經(jīng)開始行動(dòng)。3月初，綠城管理向港交所正式上市申請，據(jù)路透社旗下IFR引述知情人士報(bào)道稱，綠城管理首次公開發(fā)售籌資金額約2.5億美元。

代建是在宋衛(wèi)平時(shí)代就被重視的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，從近幾年該板塊在綠城整體收入中占比的逐步提高也能看出，代建已經(jīng)成為綠城業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中僅次于房地產(chǎn)銷售的重點(diǎn)板塊。據(jù)悉，綠城管理的主營業(yè)務(wù)包括商業(yè)代建、政府代建和其他服務(wù)三種，其中，商業(yè)代建的收入占比最重，達(dá)到70%以上。

張亞東表示，接下來的五年，綠城管理將以每年16-17%的速度增長，2025年之前能保證達(dá)到1500億的規(guī)模，今年的目標(biāo)就是完成上市。

需要指出的是，綠城管理同樣處于增收不增利的狀態(tài)中。其上市申請材料披露，2017年、2018年及2019年前九月，綠城管理分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入10.16億元、14.81億元及15.13億元，期內(nèi)所得毛利分別為5.77億元、7.44億元、6.79億元。以此計(jì)算，綠城管理毛利潤率分別為56.8%、50.2%、44.9%。

相比綠城管理，張亞東在業(yè)績會(huì)上花大篇幅介紹的另一項(xiàng)服務(wù)型業(yè)務(wù)“綠城+”，存在感則要低很多。綠城理想生活集團(tuán)官網(wǎng)顯示，綠城+的介紹為“多樣化品質(zhì)服務(wù)的綜合生活服務(wù)平臺(tái)”。據(jù)悉，該平臺(tái)主要是依托于綠城房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，以O(shè)2O模式搭建的房地產(chǎn)上下游增值服務(wù)鏈，包括房屋維修、煥新等。

綠城在年報(bào)中將“綠城+”與重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)列為集團(tuán)“三大航道”，但在年報(bào)中，關(guān)于“綠城+”的內(nèi)容并不多。一組數(shù)據(jù)提到，2019年綠城實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)與裝修收入28.16億，較2018年增加2.92億，增幅11.6%。

張亞東說，通過幾年運(yùn)作，“綠城+”業(yè)務(wù)的收入將逐步提升，希望未來這一平臺(tái)會(huì)成為綠城新的業(yè)務(wù)支柱，并成為獨(dú)立的平臺(tái)，走向資本市場。

關(guān)鍵詞： 張亞東