民宿風口遠去 “情懷”與“商業”如何取舍？

導讀

在不同的地區，民宿發展處于不同的周期階段，雖然租金上漲、入住率降低、房價低位徘徊等問題均有不同程度出現，有人開始逃離，但也有人不相信紅利已去，依舊跑步進場。

每一個文藝青年心中都有一個歸去來兮的田園夢，而民宿的出現似乎成為了這種情懷和生計的平衡點，逃離樊籠的理想有了經濟載體，民宿之火迅速燎原。

但這種和諧實際上只有少數人可以掌握。當民宿產業雜糅了經濟利益之后，這種理想化的生意又有多少人能夠堅持。

在民宿發展較早的區域，如麗江、大理、廈門鼓浪嶼等地，早期的民宿創業者已然開始撤退。

陳克(化名)2014年開始在麗江開了一家民宿，實現了“彩云之南，綠水之畔，開一間客棧”的愿望。但他當時不知道，那正是麗江民宿發展來到重要轉折點的一年。

在此之前，麗江的民宿已經全國聞名，在2013年達到頂峰狀態，特別是麗江古鎮和束河古鎮中的民宿在旺季一房難求。但這種火熱也成為了背后各種矛盾的導火索。

首當其沖的就是房東毀約瘋漲房租。2014年，束河古鎮發生了房東強行驅趕租客的“潑糞”和“潑漆”事件。除了外在糾紛，民宿數量幾何式的增長速度與游客增長并不匹配，市場飽和愈加嚴重，開始了民宿內部的惡性競爭。

“我們這個行業就是要跟著大勢走，麗江很明顯，我們這樣的小店已經生存不下去了。”陳克說，這也是他在2018年離開麗江的原因。

現在，陳克在深圳較場尾民宿小鎮一家民宿中當掌柜。他告訴記者，來之前他也曾盤算著等摸清楚情況和朋友在這里投資一家自己的民宿，但現在他已經基本打消了這樣的想法。

“投資回報率是過不去的坎，深圳這邊投資額特別高，不像麗江，我當年20多萬就開起了一家民宿，這邊需要200萬-300萬。”陳克說。

在不斷被市場“教育”的過程中，民宿業內似乎已經形成了某種條件反射，只要一提到“情懷”，后面馬上要接上“盈利才是硬道理”才顯得主流。與此同時，地方政府、開發商和資本方對于民宿產業紛紛“亮劍”，游戲規則悄然改變。

在不同的地區，民宿發展處于不同的周期階段，雖然租金上漲、入住率降低、房價低位徘徊等問題均有不同程度出現，有人開始逃離，但也有人不相信紅利已去，依舊跑步進場。

民宿投資拐點

業內普遍認為，中國民宿行業的加速從2007年左右開始，陸續出現了云南麗江、大理、浙江莫干山、廈門鼓浪嶼、廣西陽朔等典型集群區域。

也是在2008年左右，深圳大鵬新區較場尾迎來第一批民宿，由外來的沖浪及帆板愛好者自發改造民居經營，逐步吸引一些自由職業者加入。

經過了幾年的靜默期，得益于2011年在深圳舉行的世界大學生運動會，不少項目都在大鵬新區開賽，較場尾民宿也一夜成名。像所有老套的故事一樣，在接下來的幾年中，這里的民宿數量飛速增長，從2008年的兩家，發展到2013年75家，再到2016年較場尾古城片區民宿接近400家。

2016年，較場尾民宿接待游客超過100萬人次，游客人均食宿消費600-800元，全年旅游收入突破5億元，成為深圳濱海旅游的一大亮點。

不過，另一組數據卻有些駭人聽聞。深圳市大鵬新區民宿協會發表的一份報告顯示，2016年按照全成本核算大鵬新區虧損民宿超過9成。兩年過去，較場尾是否重新走上了“上坡路”?

3月12日，記者來到了較場尾民宿小鎮。中午時分，路邊海鮮檔的服務員和氣墊船、快艇經營者紛紛走到街上來招攬生意。或許因為不是旺季或周末，民宿小鎮上的游客并不是很多，許多沿街民宿掛出了轉讓的招牌，有的大門緊閉，有的仍在營業。

記者看到，一家名叫春天里的客棧在門口掛出了轉讓信息，與較場尾的大部分民宿一樣，民宿的老板并不在店內，全權交給掌柜經營。該店掌柜于勇(化名)是一位東北大叔，他告訴記者，他其實剛來不到三個月。

“這幾個月中，入住率能達到15%～20%就不錯了。聽其他老客棧的老板聊天，去年夏季的情況也一般，他們這與2018年大鵬新區開始實施的預約通行有很大關系。”于勇表示。

記者查詢發現，預約通行在五一小長假、8月的周末和國慶節長假期間實行，正是傳統旺季。

于勇還指出，游客不多，與海灘情況也有關，較場尾的沙灘本來就窄，游船、快艇等都把沙灘給占了，游客沒地方玩。

記者詢問的另一家民宿老板李冰(化名)表示，他在這開店五六年，現在顧客明顯沒有前幾年多了。

李冰認為，較場尾的民宿發展其實陷入了某種惡性循環。游客不多直接帶來的是民宿營業收入的減少，同時房租壓力日漸增長。

“2015、2016年游客較多，房租一下就漲起來了。現在好多民宿轉讓費都不要就跑了。這個村里面400多家民宿，少說也有1/4在轉讓的。”李冰說，“因為租金貴、壓力大，民宿老板只能通過將一樓出租平衡收入。”

“我們是2013年進來的，當時的民宿和現在完全不是一個感覺。”李冰認為，當時的民宿才是實際意義上的“田園牧歌”，周圍環境比較清靜。現在整條街一樓都是燒烤、餐飲、酒吧，太亂、太商業化了，沒有那種舒適感，游客自然少了。

于勇也向記者透露，現在租金壓力太大了，“這一棟房租金2萬每個月，聽說民宿老板去年虧損將近20萬。”

陳克告訴記者，這里的很多民宿主人與房東簽訂的是遞增合同，他所在的這家民宿，2016年房租30萬、2017年36萬，2018年漲到84萬，今年是100萬。但好在去年暑假旺季生意還不錯，入住率能達到70%多，2018年純利潤達到了40多萬。

“因為這家店接待量比較大，所以2018年主打做團建，在淡季12月接到了20多場團建訂單，最后算賬下來12月的收入和暑假持平。”陳克說，想要在租金高企的環境下生存下來，還是要下功夫。

據多位房東說，以前只是位置不太好、不看海的民宿在轉讓，但現在連沿海一排、二排的民宿也開始了不斷被“倒手”的命運。

“白宮民宿是一家在較場尾經營六七年的民宿連鎖品牌，有很多家分店，但現在也在陸續轉讓，目前只有一家在營業。”陳克說。

在陳克看來，這里的情況和麗江其實是類似的，想做好，投資很大，競爭也很大。“五年的投資回報期很長，等你回本的時候，你又該投錢裝修了。”

不過，記者在調查中發現，在市場的作用下，一些房東已經開始主動降租或者簽訂非遞增的租賃合同，但較場尾民宿想要重回高峰目前看來還很難。

生長的邊界

陳克說，盡管較場尾這樣，麗江也是回不去的了，大理也不行。

麗江民宿業態惡化，低價競爭進入惡性循環;大理則由于整治生態環境，洱海流域水生態保護區核心區內的餐飲客棧一律暫停營業一年多。雖然大理洱海周邊的民宿客棧在2018年9月開始大量重新開業，但從2018年國慶節的入住情況看，也已經大不如前。

與此同時，瀘沽湖的旅游開發來到了重要時期，特別是2015年寧蒗瀘沽湖機場正式通航讓瀘沽湖成為了民宿投資的新目的地。

很多人不知道，瀘沽湖只有1/3主湖面屬于麗江市的寧蒗彝族自治縣永寧鄉，因為開發較早更為知名。另外2/3主湖面及相連的草海屬于四川省涼山彝族自治州的鹽源縣瀘沽湖鎮。

土生土長在瀘沽湖鎮格薩村的摩梭族小伙李濤借著旅游開發力度加大，加入了民宿經營的大軍。原本在成都、重慶等地打工的他也回到自己的家，把傳統的摩梭四合院老宅子改成了民宿，還在自家古樹上蓋了一間樹屋。

李濤告訴記者，先有樹屋的想法，才有了民宿改造方案。民宿占用的是新建的一棟房，另外兩棟老房子保持原樣。而樹屋是四川大學的學生義務設計建成的，而且沒有動古樹的一根樹枝，整個樹屋的重量都壓在幾根鋼柱上。

李濤之前在成都等地擔任過農家樂管家的職務，進入民宿也有一定的經驗。

“因為游客需求量越來越大，當地的民宿越來越多。但是到今天為止，真正的當地人做民宿的幾乎還是很少的，外地人做得比較多。因為本地人不懂互聯網，對于民宿改造的認知也有限。我是因為熱愛家鄉，對旅游服務、宣揚摩梭文化特別感興趣，才回到自己家鄉。”李濤說。

李濤表示，自己的民宿已經開了兩年，目前經營情況還比較樂觀。和很多地方一樣，瀘沽湖也沒法避開淡旺季分明的問題。

“淡季入住比較少，每天可能才兩三間房，反正淡季能養活自己和家人就行。但是到旺季的時候入住率能夠達到70%-80%，甚至更高。”李濤說。

李濤對于民宿的經營收入也很滿意，除了裝修成本，因為房子是自家的，不需要房租，民宿每個月的水電、人工、用品消耗費用在4000元以內，另外還有小豬短租、愛彼迎和美團榛果等平臺10%-15%的傭金支出。

第一年，在沒有掛平臺，客源尚未成熟的情況下，李濤家的民宿已經實現了不到30萬的營業額，他表示隨著口碑的增加，今年可能超越30萬，投資回報周期在五年內。

在資金方面，和很多民宿主人一樣，他也選擇了自籌。新房12間房間裝修改造的費用在80萬左右，是他和朋友一起投資的。而在樹屋的資金上，他選擇了眾籌。

其實這次眾籌是由四川大學蒔間社造團隊發起的，團隊成員是四川大學建筑與環境學院建筑系的3位教師與16位同學。眾籌發起時間是2016年5月，在短短兩個月內，該團隊獲得了49人的支持，籌資額達到150158元，根據投資金額不同，有8人選擇了不同的旅游和紀念品禮包，有5人通過投資成為了樹屋的合伙人，能夠分享樹屋的收益。

之所以選擇眾籌，是因為他還有一個更大的目標。他曾經規劃過，在整個格薩古村落的每家每戶都修一棟樹屋，讓這里變成瀘沽湖一個新的名片——樹屋度假村。

“現在的不斷開發使古樹遭到一些破壞，有些被連根拔起，做根雕出售，但樹屋在保護的前提下讓古樹更有價值。村民也都想參與，可以解決家里的柴米油鹽開銷。”李濤說。

不過，這個計劃或許要暫時擱置了。多少因為大理洱海的前車之鑒，當地政府對于民宿的發展進行了強監管，李濤表示，現在鎮上不讓建民宿，裝修也不行，而樹屋更因為管理者擔心影響村落風貌，不讓修建。

在這種情況下，李濤打算好好理清民宿經營的思路，加深文化內涵向更精品化發展。

頭部民宿的煩惱

政府的參與有時雖然會阻礙一些新的想法落地，但規范化對于民宿發展是必經之路。現在的傳統民宿集群里面，大理、莫干山、鼓浪嶼等都進入規范發展階段。

2015年，深圳大鵬新區發布了全國第一個民宿管理辦法，隨后兩年，各地區的管理辦法相繼落地，民宿業內的自我管理也在加強。

2018年7月，海南省旅游發展委員會牽頭成立了海南省旅游民宿協會，推動海南民宿產業規范發展。小豬聯合創始人兼COO王連濤出任海南省旅游民宿協會會長。

在3月初接受記者采訪時，王連濤指出，在他深入了解海南民宿的這半年多里，最大的感受就是缺乏頭部品牌。

“其實海南民宿在經濟收益和成交的規模上一直排在全國前面。但大家總是覺得對海南民宿產業沒有太多的一些深刻的印象，很多民宿都是在三亞等市區，沒有特色。”王連濤表示。

在王連濤看來，海南的優勢可能也是阻礙民宿產業進化更快的劣勢。因為海南在旺季各種服務業都是不愁客源的。沒有一個市場機制倒逼民宿產業進化、快速迭代。例如在廣東、廣西、四川等地有很大的競爭促使其快速分化，而海南民宿都是在一個平均線上。

海南鄉村民宿鹿飲溪的投資人黃繼軍也有這樣的看法。他在2017年從銀行業離職，投入民宿行業。目前，他和團隊經營著兩條民宿產品線，一條是輕資產的城市民宿，即接受業主委托，只負責運營。而另一條則是他在海南試水的重資產的鄉村民宿，目前鹿飲溪已經獲得了三個國際大獎，在海南獨一無二。

鹿飲溪位于海南省文昌市大廟村，曾是一間廢棄百年的宅院，但如今在海南的政府層面和從業者層面都有很大的名氣。黃繼軍告訴記者，老宅房租并不貴，一年只需要2萬元左右，主要投入在裝修，花費了300多萬，今年春節前剛剛開業，入住率達到80%。

但對于黃繼軍來說比較矛盾的是，本身房間數量少，作為海南鄉村民宿的樣板間，相關部門的學習參觀需求特別多，這樣一來就不得不減少經營，所以政府也希望他們盡快落地一些其他的民宿。除了政府部門，鹿飲溪已經接待了兩期民宿頭條組織的海南游學，人數近百。

黃繼軍認為，鹿飲溪民宿如果放在莫干山、放在麗江都不算什么，但是在海南名氣這么大，就是因為大家在海南看不到落地的東西。

“討論多，落地少，不管在哪個層面，政府或是民間企業家都是這樣，這是海南民宿發展目前最大的問題。”黃繼軍說。

其實最典型的案例就是民宿的衛生。這是民宿管理中都會強調的，但是仍有很多從業者做不到。黃繼軍表示，保潔必須有相應的約束，這不是秘密，但是很難落實。

“而在規則上，我認為海南是過于規范的。事情都還沒做，沒有一個比較有影響力的品牌，光有規則是沒有用的。”黃繼軍說，“拿鄉村民宿來說，有的管理者說我們太現代化了，但有的就認為我們做到了傳統和現代的結合。”

在黃繼軍的布局里，鹿飲溪是小樣試錯的產品，比如在經營方面，培養大學生或是本地人作為店長，但目前沒有走完完整的周期，還不知道這種模式是否可行。他們目前在海南文昌、澄邁等地都在談新的鄉村民宿項目，甚至可能是整村呈現，也有投資方想要參與，黃繼軍他們希望借此專注運營而不是投資。

“鄉村民宿的選址一看資源，二看民風。” 黃繼軍說，如果反對的聲音太大，或者政府的政策條件跟不上，都可能沒辦法繼續堅守。

城市民宿快車道

鄉村民宿成為鄉村復興的入口，但從數量來看，夾縫開花的城市民宿依舊是民宿市場的主力。僅從民宿短租平臺的民宿產品看，城市民宿依舊是大多數。特別是在旅游城市，民宿增長持續。

離莫干山不遠的杭州，就經歷過了民宿的井噴式增長。資料顯示，杭州的民宿從2010年開始起步，在2014年和2015年的時候有了井噴式的增長，2016年和2017年處于持續增長的狀態。

杭州市旅委相關負責人表示，據不完全統計，截至2018年年底，杭州登記的民宿數量已經超過3500家。

杭州如也茶宿主人蔡曉蓉也趕上了這班車。

蔡曉蓉原是一名高端家居軟裝設計師，2018年，家里有一套房產空置出來，她便利用自己的職業優勢，精心設計將房子改造成民宿。同時，還另外租了房子改造，短短一年就開起了三家民宿。

“目前我自己做客服，客人咨詢、下單都是自己應付，另有專門的保潔人員精心保潔、布草等消耗品的更換。”蔡曉蓉表示。

與鄉村民宿相比，城市民宿最大的優勢就是投資門檻較低。每套房子條件不一樣，前期投入多少有些出入。蔡曉蓉指出，從她的經歷看，裝修投入最大的是自己的房子，花費20萬左右，在杭州本地已經算比較高的費用了，其他租來的房子裝修費用就比較少。

“因為租期在3-5年，如果裝修費用太高，很難回本。現在的投資回報周期大概控制在一年左右，是比較理想的。”蔡曉蓉表示，去年一家店的營業額能達到10萬到12萬，一間民宿的淡旺季差距在200-3000元/月。

蔡曉蓉認為，雖然去年和今年的鄉村民宿成為了熱點，但鄉村民宿投資回報率過長，城市民宿更短。而且城市民宿的旺季時間更長，特別是杭州這種旅游城市客源穩定，即便工作日都會有住客。另外，還有杭州本地客人，也會占到20%~30%。

“空房的時候也有，也是有點焦慮的，但是后來學會平靜面對這個事實，想辦法把自己的房源再完善一下，想一想怎么宣傳提高訂單量。”蔡曉蓉說。

不過，與很多地方相似，杭州的城市民宿從2017年下半年開始，訂單量和實際入住率進入下滑通道，民宿轉手信息也有所增加。

在蔡曉蓉看來，這都是很正常的現象，有新進入者就會有做得不好的被淘汰。一個民宿的好壞與民宿主人有很大關系，從整體的設計、選址到服務，包括氛圍的打造等每個環節都很重要。有人在認真做民宿，也有人在做出租房。

對于未來的規劃，蔡曉蓉比較“佛系”，表示看能否遇到合眼緣的房源，同時自己的孩子馬上讀小學，也需要兼顧家庭。但總體上，她對于杭州的民宿是看好的，“有一個朋友已經被我安利，開始籌備做民宿了。”楊悅祺

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