405次，比2017年同期上漲接近80%。這是中國社科院在2018年12月11日發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2018～2019)》(以下簡稱《報告》)中顯示的全國樓市調控次數。而據《金融時報》記者的不完全統計， 2018年全年的樓市調控次數高達440次左右，刷新歷史紀錄。

專家和業(yè)內人士普遍認為此輪調控已觸底。融360最新公布的數據顯示，2018年12月，全國首套房貸款平均利率為5.68%，相當于基準利率1.159倍，環(huán)比11月下降0.53%，為2017年12月以來的首降。

“房貸利率有見頂回調之勢，部分城市的銀行可能小幅下調個人按揭貸款利率，加快放款速度。就長效機制來看，住房租賃供給格局將隨著國資房企在建項目集中入市而發(fā)生顯著變化，國資房企也有望提供更穩(wěn)妥的運營方案。”交通銀行(5.910,-0.01,-0.17%)首席經濟學家連平表示。

應該說，在高頻度且強有力的調控政策輪番上陣后，樓市“高燒”得到有效控制。雖然已有回調趨勢，但在2019年，堅持“房住不炒”、構筑住房長效機制仍將是住房金融市場的指導性原則;而去年底前召開的中央經濟工作會議所強調的“因城施策”原則，則將給予地方政府樓市調控更大的靈活度和自主性。

房貸利率或見頂

“用不了三五年，很多客戶就會換一個條件更好的住房了。現在(向銀行)貸款也沒什么問題，很方便。”北京市某房產中介表示。

相比一年來首套房房貸利率的首降，二套房房貸利率更是出現了“兩連降”。融360數據顯示，2018年12月，全國二套房貸款平均利率為6.04%，環(huán)比下降0.33%。

具體到銀行而言，融360數據顯示，2018年12月，工行、農行、中行、建行國有四大行首套房貸款平均利率為基準利率上浮15.6%，較上期下降0.8%。在其同期所監(jiān)測的全國35個城市533家銀行中，54家銀行分(支)行回調利率，占比為10.13%，較上月增加39家;470家銀行分(支)行首套房貸款利率較上月持平，占比為88.18%。

從《報告》的宏觀數據來看，全國房價同比增幅由2017年9月的3.2%上升到2017年12月的13.5%，后下降至2018年3月的2.93%，又增長到2018年9月的10.7%。2018年8月之前，樓市逐步升溫，上行壓力日益加大，但到9月，樓市形勢發(fā)生逆轉并開始降溫。

這些變化在房貸利率上有所體現。融360數據顯示， 2018年7月，廣州首套房貸款平均利率為5.55%，二套房貸款平均利率為5.89%，環(huán)比均有所下降。

而在去年樓市升溫時，各類調控政策也最為頻繁。去年5月，住建部、財政部、央行、公安部聯合發(fā)布《關于開展治理違規(guī)提取住房公積金工作的通知》，防止提取住房公積金用于炒房投機;同在5月，包括北京、成都、哈爾濱等多個城市均提出嚴格房地產中介管理;7月到8月期間，住建部多次約談不同城市，要求其加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，并表示對樓市調控不力的城市堅決問責;7月31日召開的中共中央政治局會議，更是提出“堅決遏制房價上漲”。

從去年全年的趨勢來看，房貸利率基本在調控政策最為頻繁的前三個季度保持上升趨勢，進入10月以后，增幅減緩乃至出現回落。

此外，對于央行本月公布的降準消息，專家普遍認為，這雖在一定程度上利好樓市，但資金將難以流入仍以“房住不炒”為監(jiān)管主基調的樓市，對樓市影響間接而微弱。

“因城施策”效應初現

“目前來做房貸的客戶還是比較少，我們并沒有感覺到市場回暖的跡象。”近日某大行北京分支機構的業(yè)內人士告訴《金融時報》記者。

與北京不同，近期，青島暫停買房搖號政策、佛山放寬入戶條件、菏澤取消限售政策、杭州和珠海放松社保條件、廣州放開對商業(yè)服務類物業(yè)項目銷售對象的限制……全國各城市給樓市“松綁”的政策頻出。

相比2017年中央經濟工作會議提出的“保持房地產市場調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控”，去年中央經濟工作會議提出的“因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系”的要求，無疑給地方政府提供了更多的樓市調控自主空間。

事實上，各地樓市的變化與差異顯著。《報告》顯示，從2017年11月到2018年10月，在房價增速降幅超過25%的32個城市中，有29個來自東部城市;而在房價增速增幅超過10%的50個城市中，有43個來自中西部城市。

融360數據顯示，2018年12月，一線城市的房貸利率較早出現下降趨勢，二線城市相繼出現利率回調，整體下降幅度較小。后期或有更多城市出現變動回調，回調幅度也將較小。

“2019年，房地產政策仍將堅持‘房住不炒’和‘因城施策’原則，但在行業(yè)內外部需求因素的影響下可能適度放松。預計政策調整將以結構化方式進行，各地可能自下而上、明緊暗松，局部試探微調。一二線城市以保障剛需和置換型改善需求為重點，適當松動過緊的行政管制措施;三四線城市區(qū)別對待棚改安置，對已完成去庫存的地區(qū)取消或減少貨幣化安置。”連平如是預測。

積極培育租賃市場

作為構筑住房長效機制的重要組成環(huán)節(jié)，住房租賃市場備受關注。去年8月底，“房租貸”亂象所引發(fā)的第一起爆倉出現——位于杭州的鼎家宣布因經營不善導致資金鏈斷裂。而在彼時，北京地區(qū)中介機構惡性競爭、哄抬房租現象也迅速成為焦點話題。

“銀行需要圍繞 ‘房住不炒’，助力培育住房租賃市場，平抑房租價格，把房地產的金融屬性剝離出來。建行一直在努力培育這個市場，并把其確定為我們的‘三大戰(zhàn)略’之一，但這其中還有很多課題，亟待銀行與學者、企業(yè)一道配合解決。”建行董事長田國立表示。

《報告》顯示，去年前5個月，房租水平呈小幅下跌趨勢。其中，2018年1月租金水平較2017年年底租金水平環(huán)比下降0.21%，年后開始反彈，其中5月環(huán)比漲幅較大，但仍未及2017年年底水平。銀行的介入對房租的平抑作用初顯。

2018年，各銀行繼續(xù)在培育和發(fā)展租房租賃市場上貢獻力量。中行計劃為8家房地產企業(yè)提供規(guī)模超過2000億元的住房租賃領域融資，農行擬提供2000億元信貸資金用于支持北京市集體建設用地租賃住房開發(fā)。

建行繼續(xù)打響“要租房，到建行”的口號，建立并完善集監(jiān)管服務、企業(yè)租賃、共享應用、公租房監(jiān)測分析等五大系統于一體的住房租賃綜合服務平臺，為政府機構、租賃企業(yè)、租客、房東等住房租賃相關主體提供“全鏈條”產品和服務。此外，該行還率先在廣東推出俗稱“存房”的家庭不動產財富管理業(yè)務，進一步創(chuàng)新長租房源供給模式。

中行宣布成立城盈住房服務有限公司，進一步完善住房租賃場景服務生態(tài)布局，打出“租好房，到中行”的口號。據悉，2019年，該公司將推出聯結資產端、資金端和租客端的住房租賃全生命周期系統解決方案——住房租賃綜合服務平臺。同時，中行表示將為住房租賃市場各參與主體提供全產業(yè)鏈條的金融產品與服務，激活場景金融的創(chuàng)新服務能力。(陸宇航)

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