6 月 15 日，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)宣布加息 75 個(gè)基點(diǎn)，將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間上調(diào)至 1.5% 至 1.75% 之間。這是美聯(lián)儲(chǔ)自 1994 年以來(lái)單次最大幅度的加息。香港金管局也跟隨美聯(lián)儲(chǔ)加息，將基準(zhǔn)利率上調(diào) 75 個(gè)基點(diǎn)至 2.00%。

美聯(lián)儲(chǔ)收緊貨幣政策產(chǎn)生的負(fù)面外溢效應(yīng)讓全球金融市場(chǎng)承壓，各國(guó)股市走出震蕩行情。并且，美聯(lián)儲(chǔ)理事沃勒日前還表示，如果經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)符合他的預(yù)期，他將支持在美聯(lián)儲(chǔ) 7 月會(huì)議上再次加息 75 個(gè)基點(diǎn)。

可見(jiàn)進(jìn)入加息周期已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖聦?shí)，股市的震蕩行情已成定局，那么在這樣的宏觀大背景下，什么樣的資產(chǎn)值得關(guān)注呢？答案是 REITs，并且是那些擁有國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的 REITs。

(相關(guān)資料圖)

在一眾 REITs 中，筆者關(guān)注到越秀房產(chǎn)信托基金，作為目前在香港和新加坡兩市中持有最大規(guī)模中國(guó)資產(chǎn)組合的房產(chǎn)基金，憑借手握國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，或是當(dāng)下較為值得關(guān)注的標(biāo)的。

加息環(huán)境下，REITs 投資性?xún)r(jià)比凸顯

作為一種大類(lèi)資產(chǎn)配置的類(lèi)型，REITs 不僅擁有了抵御通脹的良好特質(zhì)，而且兼具股票和債券的優(yōu)勢(shì)——既有機(jī)會(huì)獲得物業(yè)增值帶來(lái)的資本利得，又可通過(guò)租金收入分配獲取較穩(wěn)定的期間現(xiàn)金流，使得在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi) REITs 的收益表現(xiàn)明顯要優(yōu)于權(quán)益和債券。

但在部分投資者的認(rèn)知中，加息環(huán)境下，REITs 的市場(chǎng)表現(xiàn)會(huì)欠佳，但事實(shí)真的如此嗎？

其實(shí)情況可能恰恰相反，在利率上升的信號(hào)出現(xiàn)時(shí)，REITs 遭到拋售是普遍現(xiàn)象，因?yàn)槭袌?chǎng)認(rèn)為在利率上升將損害 REITs 的盈利能力，并且降低其持有的房地產(chǎn)價(jià)值。這樣的情緒面變化往往非常強(qiáng)烈，并且在短期內(nèi)會(huì)形成自我強(qiáng)化，但其中是存在誤解的。

在現(xiàn)實(shí)中，之所以加息，往往是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)過(guò)熱或者通脹過(guò)高，而這兩者都對(duì) REITs 相對(duì)有利。這也就解釋了為什么 REITs 在過(guò)去的加息周期中實(shí)際上跑贏了標(biāo)普 500。復(fù)盤(pán)過(guò)往歷次加息后美股 REITs 的走勢(shì)來(lái)看，REITs 在加息后的 12 個(gè)月內(nèi)平均產(chǎn)生 17.4% 的回報(bào)率，這幾乎是標(biāo)普 500 回報(bào)率的兩倍。

深究其中的原因可以發(fā)現(xiàn)，之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，是因?yàn)?REITs 總收益率不僅跟利率變動(dòng)有關(guān)，還受債務(wù)水平、股息支付、租金等其他因素的作用。

這些因素可以大致分為兩個(gè)方面，一是影響 REITs 實(shí)際的股利收益率，二是影響無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。REITs 的總收益率由這兩者共同決定，當(dāng)實(shí)際中的股利收益率與 10 年期國(guó)債收益率之間的利差擴(kuò)大時(shí)，REITs 公司的總收益率也隨之上升，利差每擴(kuò)大 1 個(gè)百分點(diǎn)，REITs 公司的年度總收益率能提高 9.2 個(gè)百分點(diǎn)。

因而，即使是在升息過(guò)程中，如果股利的漲幅超過(guò)升息的幅度，股價(jià)仍將呈上升趨勢(shì)，此時(shí) REITs 公司表現(xiàn)出較強(qiáng)的股性；但如果股利的漲幅小于升息的幅度，REITs 的股價(jià)就將呈下降趨勢(shì)，而表現(xiàn)出債性。

總之，由于 REITs 公司兼具股性和債性，所以，其總收益率與單一的某個(gè)因素并不是簡(jiǎn)單的線性關(guān)系。

正是由于這樣復(fù)雜的關(guān)系，使得我們?cè)谘芯?REITs 時(shí)，除了關(guān)注宏觀的大環(huán)境，更應(yīng)聚焦到 REITs 產(chǎn)品的底層資產(chǎn)上，關(guān)注其每單位基金派息（DPU）的增長(zhǎng)情況。

國(guó)內(nèi)資產(chǎn)受熱捧，越秀房產(chǎn)基金優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)

基于此邏輯來(lái)看當(dāng)前 REITs 市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，也就不難理解為什么許多 REITs 開(kāi)始收購(gòu)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)。原因就是當(dāng)前的全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動(dòng)力要明顯更強(qiáng)，對(duì)應(yīng)資產(chǎn)所帶來(lái)的收益率也更高。

先是春泉產(chǎn)業(yè)信托在 4 月達(dá)成一項(xiàng)收購(gòu)，后是 6 月，順豐房托和招商局商業(yè)房托也分別公告稱(chēng)，公司收購(gòu)了國(guó)內(nèi)資產(chǎn)。除此外，甚至港資背景的 REIT，領(lǐng)展房產(chǎn)基金也開(kāi)始收購(gòu)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)。

可見(jiàn)，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)獲得了各大基金的一致性預(yù)期。在這一眾 REITs 中，越秀房產(chǎn)基金作為香港和新加坡兩市中持有最大規(guī)模中國(guó)資產(chǎn)組合的房產(chǎn)基金，可以說(shuō)是領(lǐng)先行業(yè)的存在。

并且，正如前文所說(shuō)的，足夠厚的 DPU 才是 REITs 產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力。去年，越秀房產(chǎn)基金通過(guò)收購(gòu)越秀金融大廈，成功將物業(yè)組合將增至 9 項(xiàng)，有效地增厚了基金的內(nèi)在價(jià)值，為基金單位持有人帶來(lái)更高的投資回報(bào)。

圖：越秀房產(chǎn)基金不斷增厚的分派

資料來(lái)源：公司年報(bào)，格隆匯整理

梳理越秀房產(chǎn)基金的底層資產(chǎn)可以發(fā)現(xiàn)，包括越秀金融大廈在內(nèi)的眾多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，呈現(xiàn)出幾大共性。

首先是區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，基金的物業(yè)組合位于廣州、上海、武漢及杭州的核心商業(yè)區(qū)域。其中，廣州國(guó)際金融中心和越秀金融大廈均位于廣州珠江新城的核心金融商務(wù)區(qū)，可以說(shuō)地理位置極其優(yōu)越。

再者是運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)顯著，越秀房產(chǎn)基金旗下各大物業(yè)資產(chǎn)的客戶(hù)，涵蓋了世界 500 強(qiáng)企業(yè)和各行業(yè)的領(lǐng)頭企業(yè)，屬于極優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，租金水平具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。即使在去年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)、教育行業(yè)新政策影響下，管理人也透過(guò)高效有序談判、整合內(nèi)部資源、主動(dòng)招商引客等措施，成功化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

最后是資產(chǎn)極具稀缺屬性，無(wú)論是越秀金融大廈，還是廣州國(guó)際金融中心（IFC），作為廣州地標(biāo)性建筑，同時(shí)也是粵港澳大灣區(qū)的核心商業(yè)區(qū)，其具備難以替代的稀缺性。

除了底層資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)，越秀房產(chǎn)基金的融資能力也是一大值得關(guān)注的重點(diǎn)，尤其是在當(dāng)前的加息背景下，能否以更低的融資成本獲得資金，顯得更為重要。

相比于其他 REITs，越秀房產(chǎn)基金去年收購(gòu)越秀金融大廈時(shí)使用了供股募資的方式進(jìn)行。這樣的方式對(duì)于越秀房產(chǎn)基金而言，不會(huì)產(chǎn)生利息負(fù)擔(dān)或額外債務(wù)，對(duì)維護(hù)未來(lái)債權(quán)融資的空間，以及維護(hù)投資評(píng)級(jí)均有所幫助。

更為關(guān)鍵的是，由于減少借貸，因此減低了銀行加息的影響，所以相較于其他 REITs，其融資成本更顯優(yōu)勢(shì)。

綜合來(lái)看，優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)是越秀房產(chǎn)基金能夠維持高 DPU 的關(guān)鍵，較強(qiáng)的融資能力是越秀房產(chǎn)基金對(duì)抗宏觀大環(huán)境的有力手段，相輔相成下讓越秀房產(chǎn)基金擁有了更穩(wěn)定的成長(zhǎng)屬性。

小結(jié)

從大類(lèi)資產(chǎn)的屬性上來(lái)看，REITs 的本質(zhì)屬于長(zhǎng)期持有資產(chǎn)，通過(guò)連接二級(jí)市場(chǎng)和實(shí)體市場(chǎng)，能夠?qū)崿F(xiàn)部分資產(chǎn)處置和金融風(fēng)險(xiǎn)疏解的功能。雖然影響 REITs 價(jià)值的因素有很多，但只要把握住核心的要點(diǎn)，即可獲得長(zhǎng)期收益。

站在當(dāng)下，在宏觀環(huán)境變動(dòng)，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)屬性凸顯的大背景下，越秀房產(chǎn)基金作為行業(yè)的先驅(qū)者，憑借自身業(yè)績(jī)的卓越表現(xiàn)、穩(wěn)定的回報(bào)和較強(qiáng)的抗外部風(fēng)險(xiǎn)能力，無(wú)疑是當(dāng)下較為值得關(guān)注的資產(chǎn)之一。

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關(guān)鍵詞： 信托基金