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經過了二十年的快速發展之后，中國房地產市場正在經歷著前所未有的調整與轉型，房住不炒、去杠桿化，加強預期引導，堅持租購并舉，“高質量發展”、“新的發展模式”成為行業主導方向。

“周期性”調整，對于房地產業來說，已經耳熟能詳。三年到五年一個周期波動，從高速擴張、調控收縮到去庫存、流動性寬松，已經形成了一定的慣性。在不斷的調整與被調整中，行業發生著變化，對比十年或二十前的行業陣營，在TOP100的更換率幾乎達到了一半。從短周期波動轉向長周期發展，回歸本質、長期主義已成行業共識。

2021年房企年度報告進入尾聲，與2020年的年報相比，2021年度報告成為觀察行業分化的窗口。對每一個企業來說，歷年的數字疊加在一起勾勒出的曲線，清晰地表明一個企業的發展路徑以及前行的方向。

以“常識治理”，以及“風險自覺”為核，擴展第二增長曲線、歸核化多元賽道的增長韌性，通過運營、服務，以及產品力重塑產能，已經成為支撐房企走向明天的重要通路，而被稱為行業“優等生”的萬科、龍湖、金地等企業均在年度報告中以扎實、穩健的數據表明了這樣的趨勢。

4月21日，金地集團發布2021年度報告，全年實現營業收入992.32億元，同比上升18.16%，歸屬于上市公司股東凈利潤94.09億元。預計分紅28.4億元，分紅率30.23%，連續多年現金分紅占凈利潤的30%以上。流動性方面，持有貨幣資金余額648億元，剔除受限資金后對一年內到期的有息負債覆蓋倍數達到1.4倍，繼續滿足“三道紅線”的監管要求。

廣發證券在年報分析中稱，金地集團“全口徑高結算對抗利潤率下行，投資質量高于行業”，金地2021年銷售金額2867.1億元，同比增長18%（領先TOP10房企22個百分點）；拿地方面，2021年拿地金額1309億元，建筑面積1636萬方，金額口徑拿地力度46%，（領先44家主流房企16個百分點）。資源向核心區域集中的同時，堅持市場化拿地策略，對項目利潤水平有較高要求；有息負債結構優化，融資優勢凸顯；2021年金地整體毛利率21.2%，第四季度整體毛利率回升至24.8%，“體現出公司具備穿越周期的能力”。

房地產的周期與周期中的企業

24年前，中國房地產市場正式拉開帷幕。1998年運行數十年的福利分房正式結束，住宅步入商品房市場。從地方政府、金融機構，至房地產企業基本都處于“摸著石頭過河”的階段。

從2003年土地“招拍掛”制度開始，土地市場化的油門從此踩下。北京、長沙、成都等省市成為拍賣先行者。此后數年，隨著土地拍賣成為投資“風口”，社會流動性開始高頻度向房地產聚焦。

土地市場拼搶甚至出現了拍賣上百輪才舉錘敲定，“地王”輪番出現。在這樣的激烈競爭中，房企拿地猶如火中取栗，高價地成為常見現象。

在“地王”成為行業普遍現象的氛圍中，2007年的年度報告中，卻有一份因拿到高價地而向股東致歉的致辭信，引起了媒體的關注。

金地集團2007年年報顯示，2007年公司在8個城市獲取了14個項目，合同地價總計161.61億元。2008年，隨著房地產價格的走低，公司2007年一些高價取得的地塊出現了減值跡象。2007年的年報中顯示，金地對于高價地塊的減值計提3.57億元。

在年報的開篇，金地集團董事長凌克在其致股東的信中，明確承認“2007年金地在投資節奏和投資時點的判斷上犯了過分追求速度的錯誤”。并且提出“激烈競爭的最終勝出者，一定是那些善于把握節奏、快慢得法、張弛有度的公司。”

在十幾年前的業界，有著“文科萬科，理科金地”的說法。

面對“地王”，僅僅在招拍掛閘門打開數年之后，理科凌克堅定地關上了爭搶“地王”的所有窗口。在2009年中國企業年會上，凌克稱，“在金地每一次都從來沒有想去拿地王，”“千萬不要把地王和金地公司扯在一起，金地公司每次投資的時候都是按照我們非常嚴格的投資程序。”“拿一塊地有成也有敗，千萬不要隨便創造地王。”“福兮禍兮”， 凌克意味深長地說道，“任何故事都會有結尾”。

此后，面對來自影子銀行的活躍，行業規模擴張的潮流，信托貸款利率可至15%，而協議貸款利率高至20%普遍存在，只要資金、土地到位，產品、前調、戶型、規劃、營銷、建筑等等環節，均可依靠社會化的元素完成。

2009年中國企業年會上，在談到未來企業的發展方向時，凌克說，“要理解‘戰略層面上的競爭’，首先是從時間跨度上來講，10年以后金地的競爭力在哪里？在20多年前，全國幾乎每個城市都有自己的電視機廠，后來呢？經過殘酷的市場洗牌，就剩下那么幾家了。那么， 10年之后中國的地產又如何？第二個問題要從產品的跨度來說，20多年前，一個家電企業不會同時生產黑色和白色家電，這是兩個行業，但如果今天還單單生產一種產品，從產業競爭的角度看，肯定不行。那么，我們就要再問，今后的地產行業，產品的結構又如何？”

凌克認為企業競爭，本質上就是戰略層面的競爭。

在2010年，凌克著手搭建金地的“一體兩翼”，“以住宅業務為核心，以商業地產和金融業務為兩翼，協同發展，成為復合型的地產開發商”。

十一年過去，行業“短周期”落幕，換軌為“長周期”，戰略價值的沉淀開始逐漸呈現。

截止2021年末，金地集團在全國布局的78個地級市，有十余個城市市場排名均位列前十，其中在上海、金華、呼和浩特、徐州、昆山的市占率排名第一，核心城市市場份額的不斷提升，為金地銷售業績持續穩定增長提供了保障。

土地投拓，金地在堅持“東密西強”的投資布局，嚴格控制下沉；投資效率，2021年的凈資產收益率（ROE）達到了15.7%，處于行業領先地位；建筑安全，2021年內獲省市級以上工程質量安全獎共53項，其中沈陽峯匯項目獲得房地產開發行業頭籌榮譽獎項第十屆“廣廈獎”。在產品創新上，定制化精裝修方面，2021年開展6個城市做定制化精裝試點，對營銷、設計、采購、施工環節進行全流程拉通，為后續大規模開展定制化精裝業務積累經驗。

第二增長曲線的故事

金地集團多元化板塊，已經形成了從房地產開發、金融、代建，到家裝、家居，再到后端的物管、商業、產園運營的全產業鏈布局，前后呼應，形成了系統的協同效應。當行業開始整體尋求“第二增長曲線”之時，金地的第二曲線已蔚為可觀。

金地智慧服務，在單項目拓展和收并購雙驅動下，年度新增外拓合約面積達7000萬平米，年末累計合約面積為3.3億平米，其中外拓占比高達71%，市場外拓能力居于行業前四；2021年金地物業營收突破50億大關，達52.8億元，增長30.0%；構建BM團隊、設計CQI指數、3DO基礎業務專業經理評價模型等多種工具，助力服務品質保持行業領先第三方客戶滿意度93 ，綜合品質達標率81.2%，第十次榮登中國物業服務百強服務質量領先企業榜首。

持有型物業，金地集團香港上市平臺金地商置持有物業種類豐富，形成產業、商業、寫字樓、酒店等多業態組成的資產集群；持有物業的營收穩健，年度持有物業營收20.6億元，同比增長52%；持有型物業在運營項目28個、租賃面積約244萬平米，同比增長37.5%，其中產業園面積103.0萬平米，低租金收入的未成熟期產業園占37萬平米；未開業在途持有物業總面積約230萬平米，其中產業園104萬平米。

開發代建業務，是金地集團近年來成長迅速的新業務板塊。2021年，金地開發代建業務新簽約19個項目，簽約面積超過300萬平米。截止2021年末，金地開發代建業務在全國超過30座城市實現了布局，管理服務項目近90個，累計開發管理面積超1500萬平米，其中政府公建面積超過400萬平方米，并成功入選多個城市政府預選承包商庫。

綜合金地集團非住宅主業，整體營業收入逐年穩步增長，2021年已至80余億元，輕資產、運營服務的賽道已初具規模。

變與不變

對于理科金地來說，不變是二十多年來“科學筑家”的訴求，變的是“科學”的內涵，正在不斷容納著時代的賦能。

數字經濟，正在成為主流企業直面的課題。近年來，云計算、大數據、人工智能等新興技術的快速發展，推動了傳統產業與新技術的加速融合。

對于新技術與智能化運用，凌克表示，這是一場由內而外的變革。

在內部管理上，凌克稱，要在公司層面和項目層面上做好全面打通的全程信息化：在項目層面上，一是要做到項目信息全檔案的數字化管理；二是要能夠實時提取靜態和動態的收益數據；三是要能夠靈活地測算和模擬各種各樣的經營活動。在公司層面，應在產能分析、銷售和利潤規劃、敏感性分析和報表輸出等方面提升信息化能力。

在建立客戶交互能力上，凌克表示，過去在做客戶分析時，往往更依賴B端（房地產公司）歷史數據和經驗判斷。而現在，來自C端客戶大數據，可以進行更為精準的人工智能算法，預測和挖掘增量客戶可能的方向，實現大數據對公司營銷的有效助力，這就是人工智能在行業深層次的應用。

在建筑工程的數字化方面，凌克談到BIM技術，在未來的幾年，這一趨勢將更加凸顯，并幫助地產公司持續提升經營效率。對于金地來說，還體現在定制化能力，通過可選模塊實現客戶個性化的需求。

值得一提的是，上海嘉定新城金地菊園社區通過“智能建造”協同平臺，實現了項目全流程智能化管理，成功入選住建部全國首批“智能建造與建筑工業化協同發展”試點項目。

理科凌克的信心來自于柯布—道格拉斯生產函數（美國數學家柯布和經濟學家保羅·道格拉斯共同探討投入和產出的關系時創造的生產函數，是在生產函數的一般形式上做出的改進，引入了技術資源這一因素），該函數指出在勞動力和資本投入增長的邊際效應減弱的情況下，生產產出的增長，將很大程度上取決于科技的進步。

結語：

房地產已經走過了野蠻生長的青年時期，如今正是其朝著沉穩理性轉變的關鍵階段。一個“慢時代”正在來臨，長期主義、精細管理、需求先導等等基業長青的準則正在成為房地產業的新標尺。

“可持續發展”，正在成為整個行業思考的命題，參照國內真正的好企業，可以看一個共同的特點就是“可持續發展”的建設至關重要。

金地集團的可持續發展，已在系統、有序地編織著成為完整的鏈條：綠色健康建筑體系、低碳建筑、綠色供應鏈、綠色標準、綜合能源管理、ESG管理體系、全流程客戶風控體系、公益慈善等等，“科學筑家”的內涵在過去二十年里，已發生著顛覆式的變革。而這才剛剛是未來時代一個序幕，未來拓展與想象空間，對于理科金地來說，值得“琢磨”的新方向、新領域，將會越來越多。

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