業(yè)主先墊資2萬至15萬 東莞泰禾新天地正逐步盤活

每經(jīng)記者 甄素靜???

“開發(fā)商沒錢裝修，業(yè)主自掏腰包”，談起近期的項目自救工作，廣東省東莞市泰禾新天地(又名金澤商業(yè)廣場)業(yè)主代表陳穎說。

通過業(yè)主的“眾籌”自救以及多方協(xié)調配合，泰禾新天地的停工項目正逐步盤活，目前已有部分樓棟完工交付并對外出租，項目其他業(yè)主也紛紛考慮加入自救陣營。

泰禾新天地項目現(xiàn)場 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

業(yè)主“眾籌”開展自救

泰禾新天地是泰禾首進東莞的明星項目，位于東莞市東城區(qū)核心商圈。據(jù)悉，泰禾新天地項目建筑面積超18萬平方米，其中商業(yè)面積約5萬平方米，定位潮流時尚街區(qū)，打造24小時不打烊的時尚潮流生活空間。項目分商業(yè)和公寓，其中公寓由1至5棟組成，合計約1885戶；商業(yè)布局在-1至2層，規(guī)劃商家總數(shù)約180戶。

作為泰禾在華南的重點項目，2017年其宣傳與泰禾發(fā)展近乎同頻。在泰禾新天地亮相會上，開發(fā)商打出了“東莞的泰禾，世界的新天地”標語。那幾年，正是泰禾集團大舉擴張的時代。

一位熟悉東莞地產(chǎn)的人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，項目開盤售價并不低，商鋪為50~150平方米，精裝公寓有2棟復式36~78平方米戶型，3~5棟平層42~75平方米戶型，均價2.4萬~2.8萬元/平方米。

根據(jù)購房者出示的《商品房買賣合同》和與裝修公司簽訂的《裝修協(xié)議》，開發(fā)商原本應在2019年底精裝交房。

恰逢2019年下半年信托業(yè)收緊房地產(chǎn)融資，泰禾集團資金鏈危機初現(xiàn)端倪，同年9月出現(xiàn)首筆債務逾期。2020年7月，泰禾宣布進行債務重組，同時全國各地多個項目也受到波及，陷入停工狀態(tài)。

記者進入泰禾新天地園區(qū)看到，目前項目大部分商業(yè)和公寓仍是毛坯狀態(tài)，裝修、建設材料堆放在廣場內側公共區(qū)域，物業(yè)和安保團隊均在底鋪的毛坯房內臨時辦公。在商業(yè)的外廣場上，一個大型兒童游樂項目正在營業(yè)，底商目前也有零星商業(yè)入駐，但去年下半年開業(yè)的肯德基，不知何原因已關門停業(yè)。

公寓方面，業(yè)主們聯(lián)合各部門開展自救。陳穎告訴記者，他們便聯(lián)系其他業(yè)主，組織與開發(fā)商溝通，從年頭談判到年尾，進行自救。

但自掏腰包并非所有業(yè)主能接受的自救方式，陳穎告訴記者，還有很多戶業(yè)主走法律程序收樓。

另有業(yè)主稱，我只希望能用聰明的方式去解決問題，同時他們還在通過接待溝通大客戶、美化公共區(qū)域等，相互打氣，讓大家看到希望。

相較于其他爛尾項目，泰禾新天地的業(yè)主還算幸運，泰禾發(fā)生流動性危機時，該項目1-5號公寓樓主體建筑毛坯已竣工驗收備案，剩下未完成室內裝修和公共區(qū)域綠化，工程量相對較少。

泰禾新天地部分樓棟已交付并對外出租。圖為現(xiàn)場的招租廣告 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

先行墊付2萬至15萬

那么達成自救共識后，項目又是如何一步步實現(xiàn)復工交付的呢？

記者從多名業(yè)主處獲悉，全體自救業(yè)主需先行墊付資金，用于項目未完成的室內裝修和公共區(qū)域建設。根據(jù)開發(fā)商早先項目的裝修進度不同，各樓棟業(yè)主需要先墊付2萬到15萬元不等的資金。

期間，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局還開展專題調研，并召開項目各方協(xié)調會研究處置對策，泰禾方面表示尊重業(yè)主意愿，積極配合各小業(yè)主自行墊付裝修經(jīng)費及代開發(fā)商繳納稅款以辦理不動產(chǎn)權證。

此后，業(yè)主成立自救小組，由各業(yè)主均攤費用聘請法律顧問，考察及招投標裝修公司，以及設立共同資金監(jiān)管賬戶等。據(jù)陳穎介紹，經(jīng)過反復溝通討論，由業(yè)主們選出的多名業(yè)主，作為自救委員會的授權代表，與開發(fā)商和裝修公司簽訂墊資協(xié)議，三方約定由全體自救業(yè)主墊資完成泰禾新天地商業(yè)、公寓等未完工的裝修及公共部分建設。

對于自籌資金監(jiān)管，業(yè)主方實行多人對資金共同監(jiān)管，并找到一家銀行可以多人共同簽名才可劃撥資金的銀行監(jiān)管方式，保障專款專用。

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，自救業(yè)主方可以自行委托第三方施工，但第三方的選定方式及選定結果必須經(jīng)開發(fā)商同意，現(xiàn)存放于泰禾新天地廣場內的裝修材料所有權歸全體自救業(yè)主所有，不足部分產(chǎn)生的費用，再由參與自救的業(yè)主平均分攤墊資墊付。

對于墊資款項的返還，三方約定，全體自救業(yè)主的墊資本金金額應經(jīng)過開發(fā)商審核同意，且以全體自救業(yè)主實際支付給第三方的金額為準，墊資利息以甲方墊資本金為基數(shù)，按中國人民銀行同期存款利率計算，從業(yè)主方墊資之日起計算至開發(fā)商應還款之日。

陳穎說，根據(jù)約定，開發(fā)商要在項目全部樓棟及商業(yè)配套完成裝修交付后，在30個工作日內向業(yè)主方支付墊資款本息。同時約定，開發(fā)商付款前，業(yè)主方向其提供墊付款項的支付記錄及相關依據(jù)，并協(xié)調第三方共同按其要求提供財務配合文件等。

在業(yè)主方看來，全部樓棟及商業(yè)配套完成裝修，需要溝通協(xié)調方面太多，等待時間存在不確定性，變數(shù)也太多。

項目部分樓棟已交付

對于裝修延期交付賠償，一位參與自救正在裝修的業(yè)主告訴記者，開發(fā)商承諾按80元/日的標準向業(yè)主支付延期交付賠償金，延期交付賠償金的計算從2020年1月1日起至2021年12月30日止。

該賠償以雙方均不得要求增加或減少延期交付賠償金額為前提，約定無論業(yè)主委托的第三方實際完工時間是早于還是晚于2021年12月30日，開發(fā)商應付延期交付賠償金均不予變更。同時，業(yè)主不得要求開發(fā)商另行按商品房買賣合同承擔開發(fā)商逾期交付違約責任。

該業(yè)主表示，付款期限同樣是項目全部樓棟完成裝修交付后，開發(fā)商保證在有資金的情況下優(yōu)先支付給業(yè)主。

記者在采訪中獲悉，泰禾新天地項目的復工自救工作，是以公寓樓棟為單位進行的。在業(yè)主的積極自救下，目前5號樓已裝修完工并對外出租，其他樓棟業(yè)主也紛紛加入自救陣營，3、4號公寓也在陸續(xù)裝修。

記者走訪時看到，4棟大堂地面已做晶面處理，3棟門口的玻璃上，還留有年前開工儀式時貼的“開工大吉”橫幅。在泰禾新天地廣場和園區(qū)內部，還能看到大幅招租招商廣告。

繞至廣場外側，是5號公寓入口，已經(jīng)交付出租的公寓不斷有人進出，早期的自救業(yè)主代表也在負責公寓的對外出租工作，其表示，目前已入住130多戶，39~52平方米的單間和一房一廳，租金1800~2600元/月。

對于東莞泰禾新天地項目的部分交付，企業(yè)方面有何經(jīng)驗總結，能否形成可復制的復工交付模式？

泰禾方面向《每日經(jīng)濟新聞》記者回應稱，基于務實、盡快解決交房問題的目的，泰禾歡迎多方共同努力下的有益探索。泰禾非常感謝業(yè)主的理解支持。目前只是部分樓棟采用該模式解決，并不是全盤采用這一模式，能否形成模式推廣，需要看不同項目具體情況，各方能取得怎樣的共識。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員艾振強認為，可復制性不強，泰禾的客群比較高端，不差錢，維權等待的時間成本比較高，他們會更偏向于快速解決問題。如果客群是剛需剛改，買房已經(jīng)掏空“6個錢包”了，再出錢就很難，在各地政府保交樓的情況下，交樓問題不大，無非晚一點，此外涉及的利益方太多，要達成一致非常難。

企業(yè)危機何時解除？

泰禾新天地自救業(yè)主更關心的是泰禾危機何時能解除，何時有資金支付他們的墊付款。而通過其他途徑維護自身權益的業(yè)主，則更關心泰禾能正常復工復產(chǎn)。

泰禾方面回應稱，目前泰禾各區(qū)域已經(jīng)開了多次會議，已復工項目都在和施工單位溝通，按計劃開工，按工期推進，部分城市如濟南等有的項目已經(jīng)開工。部分重點城市未復工的項目也在積極溝通推進，做好準備工作，類似上海大城小院項目，包括金融機構、政府和企業(yè)等在春節(jié)前已經(jīng)達成協(xié)議，年后將正式復工。

但不少投資者和購房者提出了“假復工”和“云復工”的質疑。去年泰禾位于深圳的標桿項目泰禾深圳院子也曾多次傳出開盤推售的消息。

但記者近期實地走訪泰禾深圳院子發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場售樓處大門半掩，僅有兩三位穿著便裝的工作人員留守值班，項目的兩處工地大門緊閉，均無施工跡象，透過縫隙可以看到現(xiàn)場雜草叢生，其中一宗地塊基坑作業(yè)還未完成。

關于泰禾深圳院子，有接近泰禾人士表示，當下，泰禾正在和金融機構等方面積極溝通，進展順利，近期應該有進一步消息，也在力爭盡快實現(xiàn)泰禾深圳院子及坪山泰禾廣場開盤。

除業(yè)主自救交付復工，讓市場頗感意外的還有泰禾集團的盈利業(yè)績預告。

2021年，泰禾預估歸屬于上市公司股東的凈利潤約1.01億~1.32億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤同樣為正，約3.72億~4.83億元。

而此前的兩年，泰禾業(yè)績持續(xù)虧損。2020年，泰禾歸屬上市公司股東凈利潤虧損49.99億元；2019年凈利潤8.27億元，但扣除非經(jīng)常性損益后，歸屬上市公司股東凈利潤虧損2.36億元。

對于業(yè)績變動原因，泰禾集團稱，因可確認銷售收入大幅增加，對各類費用和固定成本進行嚴格管控，期間費用大幅下降；2020年同期計提了較多存貨減值準備；投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的收益，以及對處于執(zhí)行階段的法律訴訟案件計提損失后的凈影響。

雖業(yè)績扭虧為盈，但危機并沒消散。

1月底，招商銀行也發(fā)布了關于泰禾集團股份有限公司“17泰禾MTN001”和“17泰禾MTN002”本息未按期足額償付的處置進展公告，發(fā)行人未兌付本金及利息已構成違約事件，未償付本息金額達37.6億元。

對于2022年的經(jīng)營目標，泰禾方面表示，今年要實現(xiàn)全集團的全面復工復產(chǎn)，繼續(xù)推進保交付、保品質的工作，2021年主要是北京、福州、廈門區(qū)域復工復產(chǎn)，上海、廣深兩大區(qū)域也有積極進展；2022年要在鞏固2021年成果上，推動上海區(qū)域、廣深區(qū)域重點項目復工復產(chǎn)有更明顯的進展，同時要加快推進銷售，緩解現(xiàn)金流壓力，還上金融機構的一部分債務。

(應受訪者要求，文中陳穎等均為化名)

關鍵詞：