8月25日晚間，美的置業(3990。HK)披露2021年半年度報告。報告期內，公司積極踐行“四大主航道”戰略規劃，發展多樣化產業生態圈。區域深耕效果顯著，銷售業績增長強勁;產品力不斷升維，城市升級戰略再上臺階。與此同時，財務結構持續優化，融資成本進一步降低。在不確定的競爭格局下，美的置業以“管理紅利”為經營要點，展現出穩健發展的韌勁。

內強外韌

規模增速位于第一梯隊

2021年上半年，美的置業繼續保持穩健發展，報告期內實現合約銷售額約826億元，同比增長71%，規模增速位于行業第一梯隊。

為貫徹區域深耕戰略，進一步實施資源的集約化管理，公司精準布局有持續人口流入和經濟增長的珠三角、長三角經濟區。報告期內，市占率排名前十的城市貢獻銷售比例48%，其中當地排名前十的城市數量有21個。一線、二線及強三線城市的銷售占比提高到78%;滬蘇、浙閩以及珠三角的銷售占比提高到了69%。城市升級戰略再上臺階，并取得階段性成效。

上半年，浙閩區域合約銷售增速174%，珠三角區域銷售增速96%，滬蘇區域銷售增速59%。

公司合約銷售均價較2020年同期增長9.3%至人民幣12028元/平方米;項目質量穩步上升，均價增速優于同梯隊房企，品牌的溢價效應也得到充分發揮。

拿地方面，美的置業堅定不移地走城市升級之路。上半年，在19個城市新增土儲，新增總建筑面積440萬平方米，新增強三線及以上城市拿地占比87%，新增滬蘇、浙閩、珠三角區域總建筑面積占比65%，較2020年上半年新增提升10%。

基于自身產業優勢，美的置業積極提升城市更新獲地及經營能力。報告期內，新增舊改合同面積1077萬平方米，估算貨值1362億元。截至報告期期末，累計已轉化土儲面積287萬平方米，累計已轉化貨值380億元;同時美的置業開拓新的舊改方向，通過投資順銀產融平臺，著力村級工業園改造，賦能新的舊改賽道。值得一提的是，當前舊廠及舊村居待轉化的22個項目中，有17個項目位于珠三角。

截至報告期，公司權益總建筑面積4223萬平方米，土地儲備充足豐盈，可有效抵抗未來有息負債增幅帶來的規模限制。

現金充足

融資成本持續下降

在踐行精細化管理理念下，公司各項財務指標持續優化，為未來有效抵御可能出現的行業、政策等風險奠定基礎。報告期期末，美的置業營業收入330億元，同比增長57.8%;核心凈利潤31億元，同比增長31.6%;歸母核心凈利潤23億元，同比增長11.2%。

報告期內，公司凈負債率已實現五連降，下降至58.2%，現金短債比顯著提升至2.21，扣預資產負債率下降至74.7%。此外，美的置業持有現金總量321億元，銀行授信額度增長至1432億元，尚未動用的銀行授信額度增長至899億元，現金及金融資源充裕，償債能力大幅提升。

在手握充足現金總量同時，上半年公司融資成本持續下降，在民營房企中極具競爭力。報告期內，美的置業新增有息負債融資成本進一步降低至4.74%，加權平均融資成本實現五連降，降至4.92%。融資結構也得到持續優化，報告期內銀行借款和債券融資合計占比76%，融資余額期限兩年以上占比提升至39%。美的置業相信，融資競爭力將成為公司在不斷收緊的融資環境和日趨激烈的土拍市場中實現彎道超車的有利武器。

協同發力

第三方外拓簽約額大幅提升

歷經數十年發展，中國房地產業步入“深水區”，競爭格局悄然生變。從增量到存量、從規模比拼到高質量發展，時刻考驗著企業綜合能力。順應時代潮流，積極擁抱變化，美的置業正逐步從“開發為主”向城市空間的綜合建設運營商轉型。

在2020年年報業績會上，美的置業管理層宣布將戰略將升級為“四大主航道”。經過半年的多元化探索，公司圍繞房地產開發各個階段，實現投資、融資與運營在業務聯動、經營指標和管理機制三方面的貫通，延伸地產開發價值鏈，并進入“第一曲線和未來第二曲線”戰略并重的新時期。

睿住科技作為美的置業“四大主航道”中產業航道的重要載體，智能化加快搶占增量和存量市場，加大軟件系統及終端產品戰略投資布局;裝配式輕重結合擴大市場，加快拓展內裝;產業創投打造地產+科技投資平臺，賦能相關多元化。

截至報告期內，相關產業累計投入超10億元;整體研發投入超1億元，累計已獲授權專利360+，軟件著作權累計48項，并獲得CMMI5級軟件能力高成熟度認證和知識產權管理體系認證;預計今年新增合同20億元，全年預計收入增長40%至15億元，第三方業務預計占比50%。

在服務板塊，美的置業實施內聯外拓，致力于做大流量，打造成為城市綜合服務商。同時公司強調傳統物業資源的鏈接與整合，專注客戶經營，深挖社區增值服務增長點。依托自身的資源稟賦構建差異化航道，成立5家專業公司，覆蓋廣告傳媒、代建、尾盤、租售、社區商城、家裝、家電銷售、家電維修、到家服務、保理服務10大業務，增值業務類型和增值業務規模得以快速擴張，新航道發展模式日漸清晰、資源配置初見成效。

商業作為美的置業四大主航道之一，與住宅、服務、產業并駕齊驅，為城市商業價值帶來“1+1>2”的效應。借助美的置業的品牌優勢，通過多元渠道拿地，美的商業已逐步在全國五大城市群深耕發展，并在多個重點城市開發了城市綜合體和社區商業項目。累計已獲取商業項目總建筑面積超350萬平方米。

今年5月，集團成功發行20.96億商業房地產抵押貸款支持證券(CMBS)，產品優先級份額發行利率低至4.5%，產品期限為17年。未來，通過優質項目加固投、融、管、退能力體系;強化覆蓋綜合體、長租公寓、鄰里商業、悅然系生態，打響綜合商業品牌;同時以自營方式，形成業內獨特競爭力，再造商業第二賽道。

精益運營

數字化、產品能力雙提升

企業的數字化轉型既是由內而外的變革，也是對外部環境的適應進化，數字化轉型的本質就是為企業創造價值。在此階段，美的置業回歸居住本質，立足新科技時代，依托“美的智慧自研平臺+制造業基因+結合前裝”的核心優勢，保持“智慧健康”賽道領先地位，做實產品核心競爭力，持續提升產品溢價和口碑，助力未來3-5年打造高端開發商品牌。

美的置業在數字化領域已累計投入達5億元，同時在數字化中心基礎上成立“數字科技公司”，深化數字地產抓手，通過數字化與企業戰略融合、與業務融合，立足地產經營數據，打通物業服務、商業運營、科技產業數據通道，構建統一數字大腦，發揮全域流量價值。

在半年報業績會上，美的置業管理層表示，房地產行業面臨著重構，但總體趨穩向好。而美的置業也努力在變化中尋找機會，深化數字化轉型，以經營成果驅動融資力，實現企業高質量穩步增長。未來公司將堅定實施根據地戰略，擁抱長效機制，力爭“三道紅線”2022年全部轉綠。

2021下半年，公司將聚焦經營、產品、財務質量等核心競爭能力，堅持深耕升級，做實根據地，支撐開發規模穩步增長。在做好價值鏈的延伸與重塑前提下，圍繞住宅開發、物業服務、商業運營、產業生態四大戰略航道，構建戰略組合競爭能力。美的置業相信，只有反求諸己，向管理要利潤，才能實現以精益促進專業精進、降本提效、提升產品力，從而練就內生性增長本領。(撰文：馮善書)

關鍵詞： 美的置業 合約銷售額 行業 經營